나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501061 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 170-4 해담아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내의 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2015.4.28.) 외벽 : 드라이비트 마감 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택,제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경501061 (1)

소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 170-4 해담아트빌 4층401호

용도

다세대주택

감정가

192,000,000원

건물면적

60. 87㎡ (약 18.41평)

토지면적

25. 70㎡ (약 7.77평)

토지 지분

25. 695700000000002㎡ (약 7.77평)

건물 지분

60. 87㎡ (약 18.41평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

사용승인일

2015년 4월 28일

건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내 제4층 제401호

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

1.2. 권리분석

총채권액

등기부채권 총액: 210,000,000원

말소기준권리

2023년 6월 2일자 국민건강보험공단의 압류 (갑5)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(진보람)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 배당신고일자: 2024년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성

본건이 위치한 숭의동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임. "숭의오거리" 인근으로 유동인구가 있으며, 상업시설 또한 발달해 있음.

근린생활시설 현황

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보임.

1.4. 생활정보

편의시설

주변 상업시설 및 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

교육시설

숭의오거리 인근으로 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 소재하여 교육환경이 양호함.

의료시설

인근 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능함.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 존재하나, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금이 없는 것으로 분석됨. 이는 잠재적 인수 위험을 제거하는 긍정적 요인임.

폐문부재로 인한 내부확인 불가

폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있음.

토지이용계획 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에 한정되는 것으로 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨. (허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

1.6. 종합 의견

물건 개요 및 현재 상태 요약

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 2015년식 다세대주택 4층 401호로, 감정가는 1억 9천 2백만원임. 건물은 비교적 신축 연식에 속하나, 폐문부재로 내부 확인이 어려운 점은 아쉬움. 권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

시세 대비 감정가 평가

주변 최근 실거래가(2026년 5월)를 보면, 유사 면적의 건물(신영아트빌, 2003년식)이 6천 3백만원대, 소형 면적 건물(동은히딩크빌, 2002년식)이 7천 2백만원대에 거래된 것을 확인할 수 있음. 본 물건의 감정가(1억 9천 2백만원)는 이러한 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보임. 따라서 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높음.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수 보증금 0원

임차인 보증금 2억 1천만원이 인수되지 않아 명도 관련 리스크가 적음.

신축 건물 (2015년식)

2015년 준공된 건물로, 주변 비교 물건 대비 비교적 신축에 해당하여 자산 가치 유지 및 선호도 측면에서 유리함.

"숭의오거리" 인근 입지

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치하여 주거 가치가 높음.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본 물건은 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 폐문부재로 내부 확인이 어려운 점 등 리스크 요인이 있으나, HUG 관련 보증금 인수 부담이 없고 건물이 비교적 신축(2015년식)이라는 장점이 있음. 주변 유사 면적 및 연식의 실거래가를 고려할 때, 1평당 약 500만원 ~ 700만원 수준의 시세를 적용할 수 있으며, 이는 약 9천만원 ~ 1억 2천만원대의 시가 총액을 형성할 것으로 예상됨. 감정가의 70~80% 수준은 1억 3천만원대이지만, 실거래가를 감안하면 이를 하회하는 금액으로 접근하는 것이 합리적임.

최종 예상가

115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.