나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501034 [1] 인천광역시 서구 석남동 506-11 진명빌라 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동소재 "석남역(7호선)" 북측 약200미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내의 4층 401호로서, 외벽 : 외장타일 붙임 등마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약10미터, 남측으로 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인등의 주택용도 취득에 한함)(2025.08.26~2026.08.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501034 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 506-11 진명빌라 가동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 30.95㎡ (약 9.36평)

토지지분: 30.95㎡ (약 9.36평)

건물면적: 56.02㎡ (약 16.95평)

건물지분: 56.02㎡ (약 16.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동 506-11 진명빌라 가동 4층401호에 소재합니다.

지하철 7호선 석남역 북측 약 200미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주위는 유사한 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 약 10미터, 남측 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 17일 남동세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되며, 채권액은 132,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (주최 )

* 보증금: 132,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 5월 24일

* 배당신고일자: 2023년 11월 2일

* 대항력: 없음

본 물건은 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 7번 순위 주택임차권(을7)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 역세권에 위치하여 주거지로서의 기본적인 배후 수요가 확보된 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 석남역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 서울 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 인근 편의시설 및 상업시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

주거 환경: 인근에 유사한 공동주택들이 있어 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 매각 허가 후 일정 기간 내에 토지거래허가 절차가 필요합니다 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2026.08.25까지).

건축물 노후도: 건물 준공 연도가 1992년으로 추정되어, 향후 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 공부상 일반상업지역으로 표기되어 있으나, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 관리 용이성에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 해당 구역으로 지정되어 있으나, 주거용 부동산의 경우 실질적인 제약은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동의 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다.

지하철 역세권이라는 장점과 함께, 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

토지거래허가구역 지정, 건물 노후도, 토지 이용계획 등의 사항은 투자 결정 전 면밀히 검토해야 할 요소입니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하여 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 석남역(7호선) 인근으로 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 여력이 기대됩니다.

권리상 안전성: 임차 보증금 인수 부담이 없어 예측 가능한 투자 계획 수립이 가능합니다.

실거주 및 투자 겸용: 역세권의 편리한 생활 환경과 더불어, 임대 수익 또는 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 1월 기준):

* 40.98㎡ (1992년식): 77,000,000원

* 38.97㎡ (1992년식): 100,000,000원

* 47.76㎡ (2011년식): 105,000,000원

본건은 건물면적 56.02㎡로, 비교 대상 물건들의 면적(38.97㎡ ~ 47.76㎡)보다 크며, 입지 조건 또한 우수합니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 115,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 추정됩니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점과 감정가를 고려하여, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.