나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501057 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상13층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03 .07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과 -2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금204,000,000원 범 위 : 5층 503호 59.42㎡ 전부 임대차계약일자 : 2022년8월13일 주민등록일자 : 2022년8월29일 점유개시일자 : 2022년8월29일 확정일자 : 2022년8월16일 임차권자 : 남**

물건 비고

통칭 '해경스테이'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호:인천지방법원 2026타경501057 (1)

경매구분:부동산강제경매

채권자:주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지:인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7 5층503호

용도:오피스텔

통칭:해경스테이

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적:13.93㎡ (약 4.22평)

토지지분:13.93㎡ (약 4.22평)

토지 제시외면적:0.00㎡

건물면적:59.42㎡ (약 18.0평)

건물지분:59.42㎡ (약 18.0평)

건물 제시외면적:0.00㎡

매각대상:토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

감정가:177,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)), 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))에 해당하며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존, 신탁등기 말소, 소유권 이전, 주택임차권, 소유권 이전, 강제경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(남유순)

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-29

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2024-09-09

대항력: 없음

비고: (HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출됨)

* 임차인: 전승연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-01

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

등기부상 을구 6번 순위 강제경매 등기 (주택도시보증공사, 2026-02-06 접수)가 말소기준권리입니다.

이에 따라 을구 3번 순위 주택임차권(남유순)은 말소될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되어 있으며, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 주안동 일대는 주거지역과 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

인천남부초등학교 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 교육 시설

인천남부초등학교가 인근에 위치해 있습니다. (교육환경 보호구역에 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 전승연은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로, 명도 진행 시 점유자를 확인할 필요가 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인 남유순(HUG)의 보증금 204,000,000원은 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출 여부에 따른 최종 말소 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

토지 이용 계획상 '외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 낙찰자가 외국인일 경우 허가를 받아야 합니다. (2026년 8월 25일까지)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 177,000,000원입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 HUG 임차인의 권리는 소멸될 가능성이 높으나, 대항력 있는 임차인 전 의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 전 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 금전적 인수 부담은 없으나, 점유 관계 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 주안동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* HUG 임차인의 대항력 없는 임차권이 말소될 경우, 소유권 이전 후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 동향을 분석한 결과, 본 물건의 적정 시세는 약 16,000,000원에서 17,500,000원 사이로 판단됩니다.

감정가 177,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 전 의 존재(보증금 0원) 및 HUG 임차권 말소 여부의 불확실성을 고려하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 16,800,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.