나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501056 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 619-7 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "지하철 도화역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 내 5층 501호(사용승인 2011.04.22) 외벽: 치장벽돌 쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 개별 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501056 (1)

인천광역시 미추홀구 도화동 619-7 5층501호 (신규 주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 191-3)

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 22.34㎡ (약 6.76평) / 토지지분: 22.34㎡ (약 6.76평)

건물면적: 65.71㎡ (약 19.88평) / 건물지분: 65.71㎡ (약 19.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2011년 4월 22일 사용승인

총 층수: 6층 중 5층

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 도화역 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 2월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑9)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

을구 9번 주택임차권(장진성, 보증금 170,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이는 HUG 보증 관련 임차권으로, HUG의 강제경매가 말소기준권리가 되므로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 4일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2025.02.04)가 말소기준권리(2026.02.06)보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 간주됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 16일

확정일자: 2022년 1월 17일

배당신고일자: 2024년 3월 11일

대항력: 없음

비고: HUG 보증 임차인으로, 대항력이 없으며 배당을 신고했습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (분석된 임차인 중 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 인천 미추홀구 도화동 233-1 (한양 연립, 1983년식, 53.85㎡/약 16.30평) 2026년 5월 6일 거래: 90,000,000원 (약 5,521,472원/평)

* 인천 미추홀구 도화동 245-8 (우림빌라, 1992년식, 32.76㎡/약 9.91평) 2026년 5월 6일 거래: 45,000,000원 (약 4,540,868원/평)

* 인천 미추홀구 도화동 116-10 (금호빌라, 1990년식, 38.23㎡/약 11.57평) 2026년 5월 4일 거래: 50,000,000원 (약 4,321,521원/평)

제공된 비교 매물들은 건축연도가 오래되었으나, 본건은 2011년식으로 비교적 신축에 해당합니다. 감정가는 170,000,000원으로, 평당 약 8,551,307원입니다. 비교 매물들의 평당 가격보다 높게 책정되었으나, 이는 건축 연식의 차이에서 비롯된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 도화역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변 환경은 주거지로 무난한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 : 전입일자상 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 정확한 권리 내용 및 예상되는 명도 비용에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경이라는 특이사항은 HUG와의 관련 문제, 즉 보증금 반환 또는 임차인 관련 후속 조치에 대한 협의가 진행 중이거나 변경되었음을 시사합니다. 정확한 내용은 HUG 측과 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 도화역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경도 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 및 차임 미상, 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 물건 정보가 존재하여 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 특히 '이 ' 임차인의 대항력 유무와 그에 따른 권리 범위는 낙찰가의 주요 변수가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2011년식)로 노후화가 적어 직접 거주 또는 임대 수익에 유리합니다.

* 도화역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

종합적인 분석 결과, 본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

건축 연식이 오래된 주변 시세(평당 약 430만 ~ 550만원)를 고려하면 감정가(평당 약 855만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만 본건은 2011년식 신축 건물임을 감안해야 합니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 미상으로 인한 잠재적 추가 비용 발생 가능성입니다.

이러한 리스크를 감안하여, 보증금 0원의 임차인 이 에 대한 명확한 권리 확인 절차를 거친 후, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (단, 임차인 이 관련 명확한 권리 확인 및 해결 방안 수립 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.