나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501055 [1] 인천광역시 서구 검암동 523-2 시크릿가든4차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 검암중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택 등이 소재하여 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2012.04.19.인 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 5층 건물내 4층 402호로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경501055 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 523-2 시크릿가든4차 4층 402호에 소재하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축물 사용승인일자는 2012년 4월 19일이며, 철근콘크리트조입니다.

감정가는 138,000,000원입니다.

토지 면적은 28.35㎡ (약 8.58평)이며, 건물 면적은 42.77㎡ (약 12.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 검암중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 유사한 형태의 공동주택 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: source].

토지는 장방형의 형상이며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약에 따르면, 을구 5번 순위의 주택임차권(권리자: 박참별, 보증금: 145,000,000원, 전입일자: 2022-06-24, 확정일자: 2022-06-02)이 존재합니다.

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501055)으로, 권리자 주택도시보증공사이며 접수일자는 2026-02-06입니다.

등기부채권 총액은 145,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아 인수되지 않고 말소될 가능성이 높습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택지대에 위치하며, 주변에는 공동주택이 밀집해 있습니다.

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

2026년 1월 7일, 검암동 소재 풀하우스101동 (2010년 건축, 전용면적 30.72㎡)이 9,300만원에 거래되었습니다.

2026년 1월 5일, 검암동 소재 몽베르타운하우스2차 (2009년 건축, 전용면적 72.87㎡)가 18,300만원에 거래되었습니다.

2026년 1월 9일, 검암동 소재 뉴베스트(616-1) (2010년 건축, 전용면적 62.67㎡)가 17,900만원에 거래되었습니다. [cite: source]

본 물건의 건물 면적은 42.77㎡로, 거래 사례 중 풀하우스101동(30.72㎡)과 면적이 유사하며, 몽베르타운하우스2차(72.87㎡) 및 뉴베스트(62.67㎡)보다는 작은 편입니다.

개별 거래 사례의 제곱미터당 가격을 고려하면, 본 물건의 시세는 대략 1억 2천만원에서 1억 3천만원 사이로 추정됩니다. 이는 감정가 1억 3천 8백만원과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 검암중학교 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근 버스정류장 접근성이 좋아 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로의 접근도 무난한 편입니다 [cite: source].

대상 지역은 지구단위계획구역(검암2지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되었으나, 유효기간이 2026년 8월 25일로 종료될 예정입니다. [cite: source]

선순위 임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 토지이용계획 및 제한 상태를 확인해야 합니다. [cite: source]

현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

2012년 건축물로 노후도는 보통 수준이며, 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 높을 수 있으므로, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 서구 검암동 지역의 꾸준한 주택 수요.

지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 가능성.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없음 (말소 예정).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

건물 면적: 42.77㎡ (약 12.94평)

주변 실거래가 분석 (2026년 1월 기준):

* 풀하우스101동 (30.72㎡): 9,300만원 (약 302.7만원/㎡)

* 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡): 18,300만원 (약 251.1만원/㎡)

* 뉴베스트 (62.67㎡): 17,900만원 (약 285.6만원/㎡) [cite: source]

본 물건의 면적(42.77㎡)과 주변 시세(약 251.1만원/㎡ ~ 302.7만원/㎡)를 고려할 때, 예상 시세는 약 1억 7백만원 ~ 1억 3천만원 수준입니다.

감정가(1억 3천 8백만원)를 기준으로, 신중하게 입찰가를 산정한다면 120,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정 시에는 임차인 관련 HUG의 최종 말소 동의 여부 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.