나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501052 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1221-15 경남씨티타운 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천남동소방서" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 몰탈위 뿜칠 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501052 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1221-15 경남씨티타운 2층202호

용도: 다세대주택

건물 면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

토지 면적: 22.845㎡ (약 6.91평)

감정가: 90,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축 연도: 1993년 9월 사용승인 (철근콘크리트조)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천남동소방서" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

본건 북측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 등의 제한이 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. 말소기준권리는 2025년 7월 30일 접수된 강서구의 압류(세무관리과-13410)입니다.

주요 등기부 현황:

* 소유권 이전: 조원재(2018-08-13), 주식회사해피하우징(2020-05-26), 송도용(2022-08-05).

* 을구 11번 권리: 주택임차권 (권리자: 임정빈, 보증금: 116,000,000원, 확정일자: 2022-07-05, 전입일자: 2022-08-05). 등기부상 '말소' 처리되었으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되는 권리로 명시되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 압류: 강서구(2025-07-30), 부천시(2025-10-10).

* 강제경매: 주택도시보증공사(채권자, 2026-02-06, 권리금액: 116,000,000원).

총 등기부채권액은 116,000,000원이나, 상기 권리분석 결과에 따라 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임정빈 (주택도시보증공사)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-05

* 대항력: 없음 (등기부상 말소로 인해 대항력 없음)

* 주의: 임차인의 보증금 관련 권리는 매각으로 인해 모두 소멸되므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택가에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 다세대주택과 함께 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인천남동소방서가 인근에 위치하며, 지역 내에서 행정 및 공공 서비스 접근성이 양호한 편입니다.

대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인천남동소방서를 비롯하여 병원, 약국, 마트, 소매점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있는 점으로 보아 인근에 학교가 위치할 가능성이 높습니다. (정확한 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 주거 환경: 주변이 주택 위주로 구성되어 있어 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 건축물로 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 제한: 토지이용계획상 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역(외국인 등 특정 대상 제한)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 본건의 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건 변경 사항이 있었으나, 등기부상 임차권이 말소되고 HUG가 강제경매를 신청한 점으로 미루어 볼 때, 관련 절차가 진행되어 권리 관계가 정리된 것으로 보입니다. 그러나 관련 절차 진행에 따른 변동 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있으며, 권리 관계상 인수되는 부담이 없는 무권리 물건입니다.

건축 연도 노후화 및 일부 지역 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

감정가 90,000,000원에 비해 최근 실거래가 시세가 낮은 경향을 보이므로, 시세 조사를 기반으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 무권리 인수: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 법적 부담이 없습니다.

* 입지 조건: 인천 남동구 구월동이라는 지역적 장점을 가집니다.

* HUG의 채권자 역할: HUG가 채권자로 경매를 진행하고 있어, 채권 회수 절차가 명확하게 진행되고 있음을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 90,000,000원

최근 실거래가 분석 (전용면적 기준):

* 1311-12번지 (예랑빌라(B동)), 39.82㎡: 45,000,000원 (2026.03.04) - 평당 약 113만원

* 1307-19번지 (경인빌라(가동)), 38.25㎡: 50,000,000원 (2026.03.11) - 평당 약 130만원

* 1181-22번지 (신세계빌라), 49.82㎡: 85,000,000원 (2026.03.03) - 평당 약 170만원

본건 물건의 전용면적은 33.12㎡ (약 10.02평)입니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 평당가를 역산하면 약 110만원 ~ 140만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따른 예상가는 다음과 같습니다.

* 33.12㎡ * 110만원 = 약 36,432,000원

* 33.12㎡ * 140만원 = 약 46,368,000원

감정가 90,000,000원은 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되었음을 확인할 수 있습니다. 따라서 시세 조사에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 55,000,000원

권장 입찰가: 48,000,000원 내외

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 실거래가를 바탕으로 산정한 추정치입니다. 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법원 현황, 당시 경쟁률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.