나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501050 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(시민공원역) 등이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층건내 제4층 제406호로서, 외벽 : 외장 돌 붙임 및 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄한 2필 일단지 부정형 토지로서 현황 "공동주택 및 업무시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1),(2): 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552) <철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501050 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11 4층406호 (정다운 家 8차)

용도: 오피스텔

토지면적: 15.18㎡ (약 4.59평)

건물면적: 38.57㎡ (약 11.67평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 125,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 유형 및 채권자

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

3. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역(인천 2호선 시민공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 향후 GTX-B 노선이 예정된 인천시청역이 인접해 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

2.3. 지역 분석

일련번호 (1),(2) 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌으며, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다양한 권리들이 등기되어 있었습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(정다현)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3번 순위 주택임차권이 등기되어 있으나, 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 순위 주택임차권으로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-08-10, 권리금액: 1,132,000,000원) 입니다.

등기부채권 총액은 1,257,000,000원입니다.

5. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건은 시민공원역 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 숙박시설(호텔, 모텔)도 다수 분포하고 있어 유동인구가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

주거 및 업무 복합 용도로 이용 가능하며, 시민공원역과 향후 GTX-B 노선 개통 예정인 인천시청역의 교통 호재로 인해 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 편의점, 카페, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

주안동 지역에는 인천남부초등학교, 인천석암초등학교, 인천주안초등학교, 인천주안남초등학교, 인천주안북초등학교, 제물포여자중학교, 인천고등학교, 인천기계공업고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 산업폐기물이나 쓰레기 무단 투기 등의 문제가 제기된 사례가 있으나, 이는 해당 재개발 구역의 문제로 보이며, 물건지 자체에 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택임차권 역시 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건축물대장상 2011년 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

주안동 일대 부동산 시장의 전반적인 변동성과 공실률 등을 고려해야 하며, 특히 오피스텔 시장의 공급 및 수요 변화에 주의해야 합니다.

8. 종합 의견

7.1. 물건 특이사항 요약

본 물건은 인천지방법원 2026타경501050 부동산강제경매 사건으로, 인천 미추홀구 주안동 시민공원역 인근에 위치한 오피스텔입니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 이는 HUG가 채권자이자 임차권 등기 권리자로서 말소 동의를 통해 잉여를 확보하는 과정으로 해석됩니다.

7.2. 장단점 분석

* 장점:

* 시민공원역 초역세권 입지 및 향후 GTX-B 노선 예정 (인천시청역 인접)

* 일반상업지역으로 다양한 용도 활용 가능

* HUG의 말소 동의로 인한 권리 인수 부담 최소화

* 상대적으로 낮은 감정가 (1.25억원)

* 단점:

* 준공 후 15년 경과 (2011년 준공)

* 주변 지역의 재개발 관련 쓰레기 투기 문제 (직접적 영향 적음)

9. 투자 포인트

8.1. 장점 부각

최근 영상 자료에서 시민공원역 인근 신축 빌라 및 아파트 분양가가 1억대 후반에서 2억 초반 수준으로 형성되는 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가 1.25억원은 매력적인 수준입니다. 향후 GTX-B 노선 개통 시 교통 편의성이 크게 향상되어 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 향후 전망

본 물건은 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 준신축급 오피스텔 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 취득하여, 시세차익 또는 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보와 검색 결과에 따르면, '정다운家(8차)' 오피스텔은 2021년 10월 39㎡(약 12평) 기준 1.25억원의 매매가가 언급되었으며, 전세가는 6,300만원 ~ 8,460만원 수준입니다. 다른 유사 오피스텔의 경우 2026년 6월, 16.81㎡(약 5평) 전세가 300만원/월 40만원, 2025년 12월 31.33㎡(약 9.5평) 전세가 200만원/월 50만원 수준으로 확인됩니다. 최근 신축 빌라 및 아파트 분양가가 1억대 후반에서 2억 초반임을 고려할 때, 본 물건의 감정가 1.25억원은 현재 시세를 반영한 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 1억 2,500만원을 기준으로, 인수 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려하여 소폭 상승을 예상합니다. 주변 경쟁 물건의 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근 시, 1억 3,000만원 ~ 1억 4,500만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 낙찰 사례를 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.