나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500875 [1] 인천광역시 중구 운남동 1602-6 럭키프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업나지, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하2층/지상7층 건 내 제1층 제101호, 제103호로서 (사용승인일 : 2022.07.27.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 페어글래스섀시창호.

이용상태

기호(가) : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)임. 기호(나) : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주자창, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터, 8미터 내외의 포장도로와 접하고 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500875 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1602-6 럭키프라자 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 650,000,000원

토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕, 지하 2층/지상 7층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2022년 07월 27일

건물명: 럭키프라자

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상업나지, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 30미터, 8미터 내외의 포장도로와 접하고 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접합니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로2류, 소로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 30일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,780,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입/사업일자: 2020년 02월 03일

* 확정일자: 2026년 04월 10일

* 배당신고일자: 2026년 04월 13일

* 대항력: 있음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 해당 보증금은 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

기타 권리관계: 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 국민건강보험공단, 청주세무서장, 청주시 압류 등이 있으나 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설, 공원 등이 인접한 지역에 위치하여 배후수요 확보에 유리합니다.

상업 지역 특성: 일반상업지역 내에 위치하며, 대로변에 인접하여 가시성이 높고 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

업종 적합성: 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으며, 주변 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

생활 편의시설: 인근 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 편리하며, 공원 인접으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 대항력이 있으나, 보증금 인수 금액은 0원으로 분석되었습니다. 그러나 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획 상 제한: 외국인 투자 시 특정 토지 거래에 대한 허가구역으로 지정되어 있으며, 장애물제한표면구역으로 공항 관련 건축 규제가 있을 수 있습니다. (현재 건물은 사용승인 완료)

공동담보 물건: 동일 채무로 여러 물건이 공동 담보로 묶여 있어, 타 물건의 경매 결과에 따른 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 상가로, 인천 영종 지역의 개발 잠재력이 있는 곳에 위치하고 있습니다.

대로변 인접으로 접근성과 가시성이 뛰어나며, 주변 아파트 단지 및 상업 시설 이용객을 대상으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 대항력 있는 임차인 관련 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 상가로 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

인천 중구 운남동의 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

대로변 노출로 인한 높은 가시성과 접근성.

안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 배후수요 확보.

권리관계가 명확하여 명도 후 즉시 활용 가능 (대항력 임차인 보증금 인수 없음).

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 존재하지 않으므로, 감정가 650,000,000원을 기준으로 주변 시세, 시장 상황, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 상가 임대/매매 사례 조사, 세무/법률 전문가 상담 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.