나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60239 [1] 경기도 파주시 야당동 233-43 파밀리아 204동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽: 인조석붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택-다세대주택 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, "공동주택-다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 일련번호(2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

대상물건은 다락 및 지하창고가 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1. 대상물건은 다락 및 지하창고가 소재함.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 손근숙)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60239 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 233-43 파밀리아 204동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 329,000,000원

토지면적: 68.20㎡ (약 20.63평)

건물면적: 66.08㎡ (약 19.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리인 농협은행의 근저당권(2024.09.11. 접수, 580,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리로는 주택임차권(손근숙, 370,000,000원)이 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건변경확약서에 따라 대항력이 포기되었으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

그 외 가압류 및 압류 권리들이 다수 존재하나 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 1,156,060,872원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손근숙

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-30

확정일자: 2022-06-30

배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음 (HUG와의 인수조건변경확약서에 따라 대항력 포기)

비고: HUG가 임차인의 우선변제권만 인정하고 대항력을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 조건으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 윤아영

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2025-09-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-06-24

대항력: 없음

비고: 확정일자가 없어 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

공부상 특이사항:

대상 물건에는 다락 및 지하창고가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 건축물대장 등 공부상 내용과 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 매매/임대 시세:

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2019년에 건축된 유사 규모(전용면적 약 65.1㎡)의 '태종에비뉴' 3층이 2026년 7월 2일에 285,000,000원(2.85억원)에 거래되었습니다. 본건은 2016년 건축된 다세대주택으로 전용면적이 66.08㎡(약 20평)입니다.

비교 대상인 '태종에비뉴'와 건축 연도 및 면적이 유사하나, 본건이 건축 연도가 3년 더 오래되었습니다. 그러나 전용면적은 본건이 약간 더 넓습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 도보 접근 가능한 거리에 주거 환경을 저해할 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 지도 확인을 통해 잠재적인 혐오시설의 유무를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경:

"운정4동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있으며, 주거 지역 내에 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

인근의 학교 정보는 제공되지 않았으나, 통상 다세대주택 밀집 지역에는 초등학교 및 중학교가 분포하는 경향이 있습니다. (추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

미등재 시설:

다락 및 지하창고가 소재하나 건축물대장상 표기 여부가 불분명합니다. 이는 불법 건축물로 지정될 경우 이행강제금 부과 등 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경:

신청 채권자인 HUG와 기존 임차인(손근숙) 간의 대항력 포기 확약이 존재하여 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 긍정적입니다. 그러나 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축 연도:

건축된 지 8년차(2016년 준공)로, 유사 신축 건물 대비 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 2,900만원입니다. 최근 유사한 조건의 인근 다세대주택이 2.85억원에 거래된 사례가 있어 시장 가치는 이를 기준으로 판단할 수 있습니다.

가장 큰 장점은 HUG와 임차인 간의 협의로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 인수 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

다만, 건축물이 2016년식으로 연식이 다소 있으며, 다락 및 지하창고의 공부상 불일치 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리상 큰 문제는 없어 보이나, 복잡한 권리 관계와 HUG의 조건 변경 등은 면밀한 법률 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: HUG와의 조건 변경으로 인해 임차 보증금(3.7억원) 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 파주시 야당동에 위치하여 파주시 내에서의 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 시장: 다세대주택은 비교적 꾸준한 임대 수요와 매매 수요가 있습니다.

* 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획 및 성장관리구역 지정 등은 향후 가치 상승 가능성을 내포합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 329,000,000원

최근 유사 물건 매매가(2026.07.02): 285,000,000원

본건은 감정가 3.29억원 대비 최근 거래된 유사 물건의 시세가 2.85억원으로 형성되어 있습니다. 건축 연도는 본건이 3년 가량 더 오래되었으나, 전용면적은 약간 더 넓습니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 2.85억원의 시세와 감정가 3.29억원의 중간 지점 및 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 298,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.