나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60345 [1] 경기도 파주시 야당동 1050 운정야당역헤리움 11층1118호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 오피스텔(주거용, 업무용) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의ㆍ중앙)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층 건 내 제11층 제1118호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 이중창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. 자세한 이용상황은 후첨'건물내부구조도'참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 기본적인 소화/소방설비 승강기설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 9차선 포장도로 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 1050 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주 운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정 지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

1.2024.9.10.자 제78160호 주택임차권등기에 대하여 임차인 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026.4.24.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60345 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1050 운정야당역헤리움 11층1118호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 오피스텔(주거용, 업무용) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의ㆍ중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 특별히 혐오 또는 기피할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 강제경매개시결정(2026타경60345)으로, 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 백수진

보증금: 3,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025-02-24

확정일자: 2026-04-23

배당신고일자: 2026-04-24

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자가 말소기준권리보다 늦으나 '대항력 있음'으로 기재되어 있어 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-28

확정일자: 2022-06-16

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부 요약상 '을3 주택임차권'으로 등기되었으나, '말소'로 기재되어 있습니다.

* 기타 권리 사항:

* 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 강제경매, 압류 등 다수의 권리 관계가 있으나, 서울보증보험의 강제경매(2026.2.6 접수)가 말소기준권리로 작용하여 이에 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 주요 특이사항:

* "2024.9.10.자 제78160호 주택임차권등기에 대하여 임차인 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026.4.24.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함."

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 파주시 야당동 1050번지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 접근성: 서측으로 왕복 9차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 토지 거래 계약에 관한 허가 구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 지하 5층/지상 17층 건물 내 제11층 제1118호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 이중창으로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소화/소방설비, 승강기설비 및 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: "운정중학교"를 비롯하여 아파트 단지, 상업 시설 등이 인접해 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 한국토지주택공사의 임차권 등기 및 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 정리되었습니다. 그러나 임차인 백 의 경우, '대항력 있음'으로 기재되어 있으나 확정일자 및 배당신고일자가 말소기준권리보다 늦어 배당 여부 및 최종적인 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 경매 절차 진행 시 매수인에게 직접적인 문제가 되는 경우는 드뭅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 권리관계가 복잡했으나, 서울보증보험의 확약서 제출과 '인수 보증금 합계 0원' 명시로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 이러한 점을 고려할 때, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 대규모 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 최근 건축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 등에서 이점을 가질 수 있습니다.

* 임차인 리스크 해소: 서울보증보험의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 상당히 감소했습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 117,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 1~3월, 28.49㎡ 기준): 130,000,000원 ~ 135,000,000원 (약 456만원 ~ 474만원/㎡)

* 본 건 건물 면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

* 최근 매매 사례 면적(28.49㎡)과 본 건 면적(22.05㎡)을 비교 시, 본 건은 더 작은 면적을 가지고 있습니다. 이를 바탕으로 시세 환산 시, 최근 매매가 평균(약 132,500,000원)으로 환산하면 약 102,500,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이러한 시장 가격 정보와 감정가(117,000,000원), 그리고 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려하였습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 낙찰 가능성을 높이는 수준으로, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.