나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60323 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-66 몽펠리에 903동 지1층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "식사동 행정복지센터" 북서측에 위치하는 공동주택(다세대주택)으로 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 내 제지1층 제비02호로, 외부 : 석재붙임 마감 등, 내부 : 벽지도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)(후첨 '건물개황도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 토지 대비 대체로 완경사 부정형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거 리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2 024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 고양지원 2026타경60323 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-66 몽펠리에 903동 지1층비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 68.50㎡ (약 20.72평)

* 건물면적: 68.92㎡ (약 20.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 정보

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* 건물명: 몽펠리에 903동 지1층비02호

* 건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 지하 1층

* 건축년도: 2016년 (건축 허가 기준)

* 사용승인일: 2017년 9월 28일

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

* 토지 형상: 인접도로 및 토지 대비 대체로 완경사 부정형 토지

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

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* 위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "식사동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통편의성은 보통 수준임.

2.2. 도로 접근성

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* 본건 북측으로 로폭 4m 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 임차인 현황

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* 채권자: 최OO

* 임차인: 최OO

* 보증금: 241,500,000원 (1차 보증금 증액분 11,500,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 21일

* 확정일자: 2020년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

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* 말소기준권리: 2017년 11월 6일 접수된 채권자 최OO의 근저당권 (권리금액: 289,800,000원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 주요 권리:

* 을구 3번: 근저당권 (채권자: 최OO, 2017.11.06, 289,800,000원) - 말소기준권리

* 갑구 4번: 임의경매개시결정 (채권자: 최OO, 2026.02.06, 250,313,095원) - 말소

3.3. 등기부 현황

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* 소유권 변동: 박진아 (보존, 2017.10.20) → 강예슬 (이전, 2017.11.06) → 양선영 (이전, 2024.09.20, 매매)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 289,800,000원

4. 상권 분석 및 시세 동향

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4.1. 주변 실거래 사례 분석

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* 2026년 7월 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 유사 다세대주택 실거래 사례 (참고용):

* "헤리티지2동3동" (2018년 건축, 51.76㎡): 328,000,000원

* "한울하임208동" (2021년 건축, 51.92㎡): 245,000,000원

* "드림팰리스101동102동" (2017년 건축, 56.4㎡): 167,000,000원

4.2. 현 시세 기준 가격 평가

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* 본건은 68.92㎡ (약 20.85평) 면적의 다세대주택 지1층으로, 감정가는 242,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 실거래 사례를 고려할 때, 감정가는 시장가와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 지1층이라는 점은 가격에 영향을 줄 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건은 긍정적입니다.

5. 생활 정보

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5.1. 편의 및 기반 시설

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* 교육시설: 국사봉초등학교, 식사중학교, 동국대학교 일산병원 등이 인접해 있어 교육 및 의료 접근성이 양호합니다.

* 상업시설: 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설, 마트 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호한 지역입니다.

5.2. 잠재적 혐오 시설 확인

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* 주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 상업 시설로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 대항력 있는 임차인 관련 분석

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* 본건에는 대항력 있는 임차인 최OO이 거주 중입니다.

* 확정일자 및 전입일자를 기준으로 대항력 요건을 갖추고 있으나, 해당 임차인은 본건의 근저당권자이자 임의경매 신청인이기도 합니다.

* 이에 따라 임차인의 보증금 241,500,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 이는 낙찰자에게 큰 이점으로 작용합니다.

* 다만, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의는 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

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* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 유의사항

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* 본건은 다세대주택의 지하 1층 소재 물건으로, 일반적인 상층부 물건 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 식사동의 계획관리지역 내 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금을 인수하지 않아 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 다만, 지하층이라는 점과 일부 토지 이용 규제 사항은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아 권리 분석 부담이 적음.

* 주변 유사 부동산의 실거래가를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

* 잘 갖춰진 주거 단지 내 위치하여 지속적인 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가 242,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준인 205,700,000원 ~ 229,900,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래 동향 및 본건의 지하층 조건을 감안하여, 약 230,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.