나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70290 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 103동 4층 404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 소규 모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 4층 404호로서 (건물사용승인일 : 2018.06.08) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

연립주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용중이며, 내부 구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보기 설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 북동향 경사지를 평탄하게 조성한 후 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 10 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-03-10) 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-10)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2025-03-10)(접합), 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관 관리구역(중점경관관리구역(호국로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70290 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 103동 4층 404호

용도: 연립주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 38.24㎡ (약 11.57평)

건물면적: 54.21㎡ (약 16.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건축물정보

건물명: 스타파크빌

동/호수: 103동 4층 404호

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 6층 중 4층

사용승인일: 2018년 06월 08일

주요 용도: 공동주택 (연립주택), 근린생활시설

총괄표제부상 대지면적: 5472㎡

총괄표제부상 연면적: 12679.87㎡

세대수: 130세대

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "경민대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관 관리구역(호국로)으로 지정되어 있습니다. 본건 북동측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 03월 18일자 4번 임순옥 지분압류(세정과-20 26)입니다. 본건 등기부등본상 을구 1번 주택임차권(권리자: 황창근 외 1명, 금액: 169,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 강제경매 개시결정 등기(채권자: 한국주택금융공사, 2026타경70290)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 황 , 허

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 05월 14일

* 확정일자: 2019년 04월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변거래사례

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일, 경기 의정부시 가능동 641-16 (더테라스빌, 다세대, 2016년식), 49.412㎡ (약 14.9평), 3층 거래가 210,000,000원. (약 1,409만원/평)

* 2026년 7월 8일, 서울 강북구 가능동 686-4 (센텀파크빌, 다세대, 2017년식), 60.835㎡ (약 18.4평), 5층 거래가 254,000,000원. (약 1,380만원/평)

* 2026년 7월 3일, 경기 의정부시 가능동 679-3 (대신, 연립, 1982년식), 49.12㎡ (약 14.8평), 2층 거래가 135,000,000원. (약 912만원/평)

본건은 2018년식 연립주택으로, 건축 연도를 고려할 때 최근 거래된 신축 다세대 주택의 시세(약 1,380만~1,409만원/평)를 기준으로 평당 약 1,390만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다. 이를 본건 면적 16.39평에 적용 시, 시세는 약 227,921,000원 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요설비

급배수, 위생, 상하수도, 난방, 도시가스, 화재경보기, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕이며, 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리인수리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 주택임차권의 인수 가능성입니다. 등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 보증금 169,000,000원의 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수 금액이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타리스크

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 점유자나 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역, 중점경관 관리구역 등에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 비교적 신축(2018년식) 연립주택입니다. 경민대학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 무난합니다. 하지만, 169,000,000원의 선순위 임차 보증금을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 잠재적 부담이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰 시에는 이 인수 금액을 반드시 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 임차보증금 인수 위험을 감안한 접근이 필수적입니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

최근 거래 사례 및 본건의 면적, 건축 연도를 고려한 시세는 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원으로 추정됩니다.

등기부등본 및 물건명세서 상, 169,000,000원의 임차 보증금이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 이를 제외한 실질적인 취득 비용을 고려하면,

* 시세 하단(220,000,000원) - 인수 보증금(169,000,000원) = 51,000,000원

* 시세 상단(230,000,000원) - 인수 보증금(169,000,000원) = 61,000,000원

이러한 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 임차 보증금 전액 인수 시를 가정한 보수적인 관점이며, 실제 입찰가는 임차인의 배당 여부, 경매 절차 진행 상황, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.