나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70272 [1] 경기도 의정부시 의정부동 437 스윗에버빌 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1선 "의정부역" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '의정부역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2015.11.06) 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-12-05)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사 문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당)), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70272 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.소재지 및 건물 정보

주소: 경기도 의정부시 의정부동 437 스윗에버빌 3층 301호

건물명: 스윗에버빌

용도: 오피스텔 (공동주택 및 업무시설)

사용승인일: 2015년 11월 06일

구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 7층 건물 중 3층

1.2. 2.면적 정보

토지면적: 19.21㎡ (약 5.81평)

건물면적 (전용면적): 59.50㎡ (약 17.99평)

1.2. 3.감정가

242,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 "의정부역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 의정부역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 매우 편리함.

2.3. 지역 특성

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내), 과밀억제권역.

* 인접 도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (최수자, 채권최고액 150,000,000원), 접수일자 2022-08-25.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이도경)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(신청채권자)는 임차권자 이도경의 임차보증금반환채권 양수인으로서, '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 제출하였으므로, 임차 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보로 등기된 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 의정부역 주변 상업시설 이용이 편리함.

4.2. 예상 임대 수익

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 정확한 분석은 어려우나, 의정부역 역세권 오피스텔로서 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 1호선 의정부역, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이함.

5.2. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 적음.

5.3. 혐오시설

주변 반경 내에서 확인된 심각한 수준의 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. 다만, 과거 일부 지역에서 소각장, 예비군 훈련장 등 혐오시설 유치 논란이 있었으나, 본건 소재지 및 직접적인 영향권으로 보기 어려움.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

주택도시보증공사(HUG)의 임차권 인수 불가 확약서 제출로 보증금 인수 위험은 없으나, HUG가 신청채권자이면서 임차권 양수인이라는 점은 복잡한 권리 관계를 나타낼 수 있으므로 주의가 필요함.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 경기 변동 및 금리 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있음.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 해당 공동담보에 포함된 다른 물건의 경매 진행 및 결과에 따라 본 물건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 의정부역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 우수한 생활 환경을 갖추고 있음. 권리 분석 결과 임차 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보임. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 HUG 관련 복잡한 권리 관계는 추가적인 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권 입지로 높은 환금성과 안정적인 임대 수요 기대.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태 및 관리 양호 예상.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 판단 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 유사 면적(59.5㎡) 오피스텔의 최근 시세는 약 230,000,000원 ~ 245,000,000원 수준으로 파악됨.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85~95% 수준 또는 현 시세의 적정가격을 고려하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됨. (인수되는 보증금이 없어 별도의 인수가는 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.