나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10265 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 에이동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동에 소재하며 "묵현초등학교" 남측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "먹골 역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제에이동 6층 건물내 제2층 제203호로서 (사용승인일: 2021.06.16.) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(기호1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교 육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+ 건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상 은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기 간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) (기호2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교 육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+ 건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상 은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기 간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2026타경10265 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 중랑구 묵동 242-35 A동 2층 203호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

227,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 17.34㎡ (약 5.24평)

토지지분: 17.34㎡ (약 5.24평)

건물면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

건물지분: 25.85㎡ (약 7.82평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 06월 16일

총 층수: 6층 건물 중 2층

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 서울특별시 중랑구 묵동에 위치하며 "묵현초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 7호선 "먹골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인근시설

* 교육시설: 서울묵현초등학교가 인근에 위치합니다.

* 대중교통: 지하철 7호선 먹골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 마트, 편의점 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설(쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자: 2026-02-06)으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요에 언급되어 있으나 상세 내용은 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이OO

보증금: 300,000원

차임: 700,000원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(최지환)

보증금: 287,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-31

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2024-02-14

대항력: 없음

비고:

권리분석: 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(최지환, 금액 287,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존 (접수일자: 2021-07-14)

* 공유자전원지분전부이전 (매매, 접수일자: 2021-12-31)

* 주택임차권 (최지환, 금액 287,000,000원, 접수일자: 2024-02-14, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 금액 287,000,000원, 접수일자: 2026-02-06, 말소기준권리)

3.5. 등기부채권 총액

287,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 브라운캐슬(395): 2026년 7월, 29.27㎡ (약 8.85평) 기준 24,500만원에 거래됨. 평당 약 2,768만원. (2015년 건축, 5층)

* 양지그린빌(245-9): 2026년 7월, 59.09㎡ (약 17.88평) 기준 30,950만원에 거래됨. 평당 약 1,731만원. (2012년 건축, 2층)

* 밀리언하우스: 2026년 7월, 50.73㎡ (약 15.35평) 기준 59,500만원에 거래됨. 평당 약 3,876만원. (2022년 건축, 3층)

본건의 건물 면적은 25.85㎡ (약 7.82평)이며, 2021년 6월 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 면적 면에서는 브라운캐슬(395)과 유사하며, 건축 연도도 더 신축입니다. 감정가 227,000,000원은 해당 거래 사례들과 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 신축 연식은 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

묵현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 먹골역을 통해 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 선순위 임차권

등기부등본상 주택임차권(최지환)이 말소 예정으로 등기되어 있어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 해당 물건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "선순위임차권" 문구가 특이사항에 포함되어 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 기간 및 용도 제한)

위와 같은 제한 사항들이 존재하므로, 해당 토지를 취득하거나 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석상 인수되는 임차권이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 문구가 있어 이에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2021년 준공)으로 하자 및 관리 용이

* 묵현초등학교 및 먹골역 인근의 우수한 입지 조건

* 인근 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

* 명도 리스크가 적은 권리 분석 결과

9. 예상 입찰가

제공된 자료 및 시세 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 227,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.