나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경28 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 42 중화동건영아파트 12층1208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 「중화고등학교」북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대를 형성하고 있으며 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "중화역" 등이 소재하며 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물내 제12층 제1208호로서 (사용승인일: 1998.03.26) 외 벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창 호: 샷시창호임

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 사다리형 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경28 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 42 중화동건영아파트 12층1208호

용도: 아파트

감정가: 623,000,000원

토지면적: 34.39㎡ (약 10.40평)

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

전용면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

추정 공급면적: 약 112.68㎡ (약 34.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축물 정보:

사용승인일: 1998년 3월 26일

구조: 철근콘크리트조 경사스라브 지붕 15층 건물 내 제12층

주용도: 공동주택 (아파트)

높이: 41.5m

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 「중화고등학교」 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대를 형성하고 있어 주거 환경은 쾌적합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 "중화역"이 소재하여 제반 교통 사정은 무난합니다.

인접 도로 상태: 본건 단지 북서측으로 세로에 접하고 있습니다.

주변 시설:

대중교통: 지하철 7호선 중화역이 도보 약 5~10분 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 중화고등학교, 묵동중학교, 원묵초등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하며, 차량 이동 시 2-3분 거리에 하나로마트, 편의점 등이 있습니다. 또한, 먹골역 인근 이마트, 상봉역 홈플러스, 코스트코, 엔터식스, CGV, 중랑역 메가박스 등 대형 상업시설 이용이 용이합니다.

녹지/휴식시설: 단지 바로 뒤편에 봉화산이 있어 산책과 운동을 즐기기 편리하며, 중랑천, 용마산 등도 인근에 위치합니다.

혐오시설: 현재 주변 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (이미희, 2023.07.27.)

인수되는 권리:

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요에 특별한 내용 기재 없음)

다만, "선순위임차권, 대항력있는 임차인"이 존재하므로 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 8월 27일

* 확정일자: 2020년 7월 7일

* 배당신고일자: 2026년 4월 3일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 3억 6천만원에 대한 실제 배당 여부 및 낙찰 후 인수될 수 있는 보증금에 대해서는 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설: 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있으며, 중랑역 및 인근 대형 마트(이마트, 홈플러스, 코스트코 등) 접근성이 양호합니다.

유동인구 및 배후수요: 중화역 역세권이라는 점과 다수의 주거 단지가 배후에 있어 안정적인 유동인구 및 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 초, 중, 고등학교가 인근에 다수 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인: 대항력 있는 임차인(백 )이 존재하며, 보증금 3억 6천만원에 대한 처리 방안 및 법적 절차를 철저히 확인해야 합니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 면밀히 검토해야 합니다.)

토지이용계획과의 상이: 본건의 용도지역은 '제2종일반주거지역(7층 이하)'이나, 건축물은 15층으로 사용 승인되었습니다. 이는 건축법규상 문제가 될 수 있으며, 향후 재건축, 증축, 리모델링 등 사업 진행 시 법적 제약이나 시정 조치가 발생할 가능성이 있습니다. 최근 관련 법규 완화 움직임도 있으나, 정확한 법적 판단 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

건축물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

경매 시장 변동성: 부동산 시장 상황 변화에 따른 낙찰가율 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 중랑구 중화동 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수하며 주변 주거 환경도 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 더불어, '제2종일반주거지역(7층 이하)' 지정에도 불구하고 15층으로 건축된 점은 법률적, 행정적 검토가 필수적인 중대한 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하며, 향후 지역 개발 가능성을 고려한다면 투자 가치를 판단해 볼 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

지하철 7호선 중화역 역세권의 우수한 입지.

쾌적한 주거 환경 및 풍부한 생활 편의시설.

최근 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 (단, 권리관계 및 법규상 문제점 분석 후 실질 가치 판단 필수).

향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 623,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 현재 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 가치는 감정가 수준에서 다소 차이가 있을 수 있습니다. 특히, 용도지역과 건축물의 불일치라는 법적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 중화동 건영아파트 59.94㎡(약 24평형) 12층이 2023년 5월 4.8억원에 거래된 사례가 있으며, 84.77㎡(약 34평형) 면적의 경우 2026년 7월 기준 3.3㎡당 매매가 1,608만 원 선으로 조사되었습니다.

종합적인 시장 분석과 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 570,000,000원 ~ 590,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.