나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100181 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-213 난향 헤렌하우스 101동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 3층 303호로서, 외벽 : 싸이딩판넬, 드라이비트, 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 치장석 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 완경사지에 위치한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측, 북서측, 남서측의 약 6미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화 구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025- 10-15)(지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거 래계약에 관한 허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100181 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-213 난향 헤렌하우스 101동 3층303호

건물명: 난향 헤렌하우스

동/호수: 101동 303호

준공년월: 2013년 5월 (사용승인일 기준)

용도: 도시형생활주택

층: 3층 / 총 6층

1.3. 토지 정보

토지 면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 43.45㎡ (약 13.15평) (전용면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 싸이딩판넬, 드라이비트, 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 치장석 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: PVC샷시창호

1.5. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 330,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능

인근에 버스정류장 소재, 교통 상황 보통

2.3. 인접 도로 상태

대상 토지 북동측, 북서측, 남서측의 약 6미터 포장도로와 각각 접함

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

주요 채권자 (강제경매 신청): 주OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인 1: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2026-01-22

확정일자: 2026-02-24

배당신고일자: 2026-04-14

대항력: 있음

임차인 2: 채 (주택도시보증공사)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-19

확정일자: 2020-12-28

배당신고일자: 2023-05-02

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로 추정됨.

3.3. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026-01-27 접수)

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 등기 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특별히 명시된 권리 없음)

인수 보증금: 0원 (본 건은 인수 보증금이 없음)

3.5. 특이사항 및 주의사항

대항력 있는 임차인(이 ) 존재

HUG 인수조건 변경 (HUG 보증 관련 조건 변경)

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 명확히 함.

4. 상권분석

4.1. 감정가 및 주변 시세 분석

본 건 감정가: 330,000,000원

인근 유사 물건 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 제일빌라(92-200): 30.92㎡ (9.35평), 1층, 1991년식, 18,500만원 (평당 약 1,980만원)

* 드림하우스: 29.56㎡ (8.94평), 6층, 2015년식, 32,000만원 (평당 약 3,580만원)

* 어반팰리스(6~7동): 45.37㎡ (13.72평), 3층, 2018년식, 39,000만원 (평당 약 2,840만원)

본 건(43.45㎡, 3층, 2013년식)과 가장 유사한 사례는 어반팰리스(45.37㎡, 3층, 2018년식, 39,000만원)임.

이를 바탕으로 산정한 본 건의 시세는 약 37,000만원 ~ 42,000만원 범위로 추정됨.

감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨.

4.2. 주변 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 3층 303호

내부 마감: 벽지 및 일부 타일 마감

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재경보기, 도시가스 개별난방, CCTV 등 기본 설비 갖춤.

5.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

(혐오시설 정보는 외부 검색이 제한되어 확인 불가)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리분석 리스크

대항력 있는 임차인(이 )의 보증금(20,000,000원)이 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 채권 문제입니다. 다만, 본 건은 인수 보증금 0원 조건으로, 배당 순위에 따라 처리될 것으로 보입니다.

HUG 관련 임차인(채 )의 거액 보증금(325,000,000원)이 있으나, 대항력은 없으며 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않도록 명시되어 있습니다.

6.2. 지역 리스크

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제가 존재합니다. 특히 토지거래허가구역은 해당 시점에 따라 변동 가능성 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

특히, 인수 보증금이 '0원'으로 명시되어 있고, 채권자가 임차보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각함에 따라 매수인의 실질적인 금전적 부담이 적은 것이 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인과의 원만한 명도 진행이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가

인수 보증금 없음 (실질적인 인수 금액 감소)

주요 권리 소멸 및 말소기준권리 명확

향후 도시 개발 및 지역 가치 상승 잠재력 (신림동 일대)

9. 예상 입찰가

약 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.