나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3542 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선"까치산역" 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 북동측 인근에 지하철2,5호선"까치산역"이 위치하 고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 7층 701호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 복합패널 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 15m 및 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 918-1 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3542 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제7층 제701호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.53㎡ (약 1.97평)

토지 지분: 6.53㎡ (약 1.97평)

건물 면적 (전용 면적): 27.52㎡ (약 8.33평)

건물 지분: 27.52㎡ (약 8.33평)

1.3. 매각 정보

감정가: 399,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

본 건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속하며, 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 및 아파트 관련 토지 거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정된 바 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교육 시설로는 서울양동초등학교가 약 0.7km 거리에 위치합니다. 공항 인근 지역으로 중요시설물보호지구가 지정되어 있습니다. 검색 결과에서 강서구 내 기피시설(하수종말처리장, 택시차고지 등)에 대한 주민 민원이 언급되기도 했으나, 본건과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑3)이며, 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다. 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2) 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(갑3)보다 후순위인 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 강제경매(갑4) 또한 말소 예정입니다. 을구에 기재된 주택임차권(을3)도 말소 예정으로 확인됩니다.

3.3. 인수 또는 부담 조건

본 건은 특별매각조건으로 인해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되며, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 임차인 분석

* 강동호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-12. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(노현정): 보증금 380,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-05, 확정일자 2022-03-16, 배당신고일자 2024-02-16. 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 소재한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로서, 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권을 중심으로 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

까치산역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들의 생활 편의를 지원하며, 마곡지구 등 주변 개발 지역과의 연계성 또한 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 최근 2억대 신축 오피스텔 공급 정보도 확인되어, 지역 내 오피스텔 수요가 꾸준함을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 의료: 지역 내 종합병원 및 병의원 이용 가능 (직접적인 정보는 제한적).

* 교육: 서울양동초등학교 등 교육 시설 인접.

5.2. 건축물 기본 정보

건물명 '아줄리움'은 총 13층 규모에 40세대로 구성된 오피스텔 건물입니다. 사용승인일은 2022년 1월 21일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 본 건은 이 건물 7층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 공항 중요시설물보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차 관련 리스크

본 건은 임차인 주택도시보증공사(노현정)가 보증금 3억 8천만원을 가지고 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 특별매각조건에 따라 매수인이 보증금 반환 의무를 지지 않으나, 권리관계가 복잡하게 얽혀있으므로 세부적인 법률 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 까치산역 역세권에 자리하여 대중교통 이용이 편리하고 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 신축 건물에 속하며, 감정가는 3억 9천 9백만원입니다. 권리분석상 인수할 보증금은 없으나, HUG 관련 특이사항 및 조건부 매각이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하여 직주근접 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공된 '아줄리움' 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 명확한 권리관계 (매수인 부담 없음): 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 지역 내 시세 대비 경쟁력: 감정가격을 기준으로 주변 시세와 비교하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 시세 분석

본 건의 감정가는 399,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 까치산역 인근 오피스텔의 전용 면적 20-30㎡대의 월세 매물은 보증금 1천만원에 월세 40-70만원 선에서 형성되어 있으며, 매매가는 1억 후반에서 2억 중반까지 다양하게 나타납니다. 특히 11평(약 36㎡) 신축 오피스텔이 1억 5천만원대에 경매로 나온 사례도 있습니다. '아줄리움' 오피스텔 자체의 시세 정보는 KB부동산 등에서 전용면적 23.67㎡, 26.23㎡, 27.36㎡ 등의 타입을 확인할 수 있습니다.

9.2. 산정 근거

본 건은 전용면적 27.52㎡ (약 8.33평)으로, 감정가는 3억 9천 9백만원입니다. 현재 시장 상황과 비교했을 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 보증금이 없고, 건물 상태 및 입지를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 선에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 매매가가 1억 후반에서 2억 초반대에 형성되는 점을 고려하면, 본 건의 투자 가치는 이러한 시세 범위를 참고하여 판단해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가

현재 시장 상황과 본건의 특이사항(인수 보증금 없음, 신축급, 역세권)을 종합적으로 고려했을 때, 감정가(399,000,000원)보다는 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 주변 시세 및 낙찰가율 추이를 볼 때, 2억 5천만원 ~ 3억 3천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 본 건의 잠재적 가치를 고려한 예상 범위이며, 최종 입찰가는 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 더욱 정확하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.