나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3521 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(마곡나루역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 단지형다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 이삼원의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3521 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 16.08㎡ (약 4.86평)

건물면적: 24.01㎡ (약 7.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 6층 건물 중 제3층

사용승인일: 2021년 9월 6일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 및 공항철도 환승역인 마곡나루역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

주변 개발 현황: 본건이 속한 마곡지구는 서울의 대표적인 신도시로, 지속적인 개발과 첨단산업단지 조성으로 향후 가치 상승이 기대되는 지역임.

3. 권리분석

등기부현황 요약:

말소기준권리: 계양세무서장의 압류 (갑5, 2023.06.27.)

소멸되는 권리: 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7, 2026.02.02.)을 포함한 대부분의 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 권리분석 상 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, "물건명세서 참고사항"의 지상권 개요는 별도 확인 필요)

임차인 현황:

임차인: 양승용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-16

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없는 임차인이므로 매수인에게 직접적인 부담을 주지 않을 것으로 보임.

임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 이 )

보증금: 287,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-14

확정일자: 2021-12-28

배당신고일자: 2024-01-25

대항력: 없음 (등기부상 을1 주택임차권은 말소 예정이나, 물건명세서의 특이사항을 반드시 확인해야 함)

비고: 본 임차인은 선순위 임차권자로 분류되나, "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이 HUG 인수조건 변경으로 인해, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됨. 이는 HUG가 매수인에게 관련 보증금 반환 의무를 이행하지 않는다는 조건으로, 매수인이 HUG에게 287,000,000원의 보증금반환 의무를 부담하지 않음을 의미함.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본건 인근 마곡나루역 주변으로 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 주민 편의시설 이용이 용이함.

지역 특성: 마곡지구는 서울 서남권의 핵심 업무 및 주거 복합단지로 조성되어 있으며, LG, 코오롱 등 대기업 R&D 센터 입주와 함께 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 이루어지고 있음.

5. 생활정보

교육시설: 북측으로 마곡중학교가 인접해 있으며, 인근에 다수의 초·중·고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호함.

편의시설: 마곡나루역 인근 상업시설 이용이 편리하며, 대형 쇼핑몰 및 병원 등은 차량 이용 시 접근 가능함.

자연환경: 인근에 서울식물원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 괴리: 본건 감정가 290,000,000원 대비 최근 실거래가 정보상 유사 물건의 거래 금액이 현저히 낮아, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있음. (최근 거래가 약 9,900만원 ~ 16,830만원 수준)

HUG 임차권 조건 이행: 매각 조건으로 제시된 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 계약 이행 조건을 명확히 확인해야 함.

토지이용계획상 제한: 공항 중요시설물 보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있으며, 공항 소음 등 영향이 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 시설이 인접해 있어 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 마곡지구 내 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 다세대주택임.

마곡나루역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 인근 학교 및 서울식물원 등 주거 환경 또한 쾌적함.

다만, 감정가와 실제 시세 간의 상당한 괴리가 존재하며, HUG 관련 임차권 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

마곡지구 개발 호재에 따른 장기적인 시세 상승 잠재력 보유.

HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건 충족 시, 인수되는 임대차보증금 부담이 없어 투자 위험 감소.

현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 만큼, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익률 증대 가능.

9. 예상 입찰가

산정 근거: 본건의 전용면적(24.01㎡)과 유사한 최근 실거래 사례(26.09㎡, 16,830만원)를 기준으로, ㎡당 약 645,000원 수준으로 환산 시 약 155,000,000원의 시장 가치를 추정할 수 있음. 또한, 더 작은 면적의 거래 사례(20.89㎡, 9,900만원)를 고려하면 ㎡당 약 474,000원 수준으로 약 114,000,000원의 가치도 추정 가능함. 제시된 감정가(290,000,000원)와 비교할 때, 시장가는 현저히 낮은 것으로 판단됨. HUG 관련 인수 보증금은 '0원'으로 간주되므로, 물건의 시장 가치와 감정가 대비 할인율을 고려하여 입찰가를 산정함.

제시된 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.