나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3455 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 656-57 센트럴시티 제7층 제718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "마포고등학교" 남동측 인근에 위치하는 센트럴시티(오피스텔) 제7층 제718호로서, 본건 인근은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본 건까지 자동차 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통상황은 이용의 편의성, 접근성, 운행상태 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제7층 제718호로서 외벽은 석재 등 마감 창호는 새시 등 창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중이며, 복층형 오피스텔로 내부 중층(다락)이 소재하는 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 및 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본 건 남서측으로 폭 약 40m 및 남동측으로 폭 약 16m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 현장실사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부확인을 하지 못하였으며, 외부관찰 및 건축물 대장상 건축물 현황도 등을 기준으로 내부구조도를 표기하였으니 경매 참여 시 참고 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 서울남부지방법원 2026타경3455 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건내역

본 건의 소재지는 서울특별시 강서구 등촌동 656-57 센트럴시티 제7층 제718호이며, 용도는 오피스텔입니다. 토지 면적은 3.73㎡ (약 1.13평)이고, 건물 면적은 14.91㎡ (약 4.51평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정평가액은 159,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '마포고등학교' 남동측 인근에 위치한 센트럴시티 오피스텔 7층 718호입니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

자동차 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역(공항 관련), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 아파트 등) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다. 도시관리계획 입안 중인 지역도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 1월 30일자 서울특별시의 압류(갑4)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (안 )

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 18일

주택임차권 등기(을3)가 존재했으나, 말소 예정이며 매각 조건에 따라 대항력이 포기되거나 말소되는 조건으로 진행됩니다. 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 매각조건

본건 매각은 HUG 인수조건 변경이 적용되며, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기 조건으로 진행됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어집니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 등촌동 지역은 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 오피스텔 용도 적합성

전용면적 14.91㎡ (약 4.51평)의 소형 오피스텔로서, 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 규모입니다. 주변에 교육 시설 및 공원 등이 있어 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설 및 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

마포고등학교가 인근에 위치하며, '상대보호구역'으로 지정된 교육환경 보호 구역이므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 임차권(을3)이 존재했으나 말소 예정이며, 매각 조건에 따라 대항력 포기가 명시되어 있어 법적 인수 부담은 낮을 것으로 보입니다. 다만, 매각 조건의 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 현장 확인 관련 리스크

현장 실사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 외부 관찰 및 건축물대장 기준이므로, 입찰 전 내부 구조 및 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

공항시설보호지구, 원추표면구역 등 공항 관련 제한사항과 건축물 최고 높이 제한 등이 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 등촌동의 소형 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2020년 준공)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있으며, 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 공항 관련 토지이용 제한 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 등촌동 입지

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 기대

* 권리관계 명확 및 대항력 있는 임차인 없음

* HUG 인수조건 변경으로 인한 명확한 매각 조건

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 오피스텔(센트럴시티, 전용 14.84~14.91㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2023년 12월 22일: 170,920,000원

* 2025년 3월 23일: 148,000,000원

* 2026년 2월 9일: 130,000,000원

최근 거래가로 볼 때 시세가 하락하는 추세를 보이며, 가장 최근 거래가는 130,000,000원입니다. 감정가는 159,000,000원으로, 최근 시세보다 높은 편입니다. HUG 임차인의 차임이 0원인 점으로 미루어 보증금 회수 목적이 강한 경매 물건으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원으로 간주합니다. 감정가 159,000,000원을 기준으로 하되, 최근 거래가 하락 추세를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 가장 최근 거래가(130,000,000원)와 그 이전 거래가(148,000,000원) 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 판단됩니다. 경합 정도 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있으나, 보수적인 관점에서 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.