나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3525 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 9층 건 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 이다영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3525 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-68 서호가오피스텔 제9층 제901호

용도: 오피스텔

감정가: 368,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

건물면적: 45.66㎡ (약 13.81평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있습니다.

* 임차인 이다영의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 이다영 또는 주택도시보증공사에 대해 보증금 잔액 반환을 청구할 수 없음을 의미합니다.

* 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다. 감정평가 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 외형조사 및 제시목록, 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측 및 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 6월 29일자 계양세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 아래 권리들은 말소됩니다.

* 호석개발주식회사 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 박일성 소유권이전 (갑4)

* 이다영 주택임차권 (을1, 2024-02-26 접수)

* 계양세무서장 압류 (갑5, 2023-06-29 접수)

* 부천세무서장 압류 (갑6, 2025-03-19 접수)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑7, 2026-02-02 접수)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음 (자료상 명시된 바 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이다영 승계)

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-01-18

배당신고일자: 2024-02-26

대항력: 없음

비고: 매각 조건으로 보증금 잔액에 대한 매수인의 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건. 인수 보증금 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능을 동시에 갖추고 있습니다. 인근에 학교와 편의시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 화곡동 일대의 오피스텔 시장은 신축 오피스텔(더포레스트 등)의 경우 2020년 이후 입주가 시작되어 비교적 최신 시설을 갖춘 단지들이 있으며, 노후된 오피스텔도 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울우장초등학교: 도보 약 0.2km (직접적인 접근성 우수)

* 백석중학교, 화곡중학교, 명덕여중, 강서고등학교 등 중고등학교가 반경 1.5km 이내에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

* 이마트에브리데이 화곡동점, 홈플러스익스프레스 화곡2점 등 대형마트 및 편의점 이용이 편리합니다.

* 상대적으로 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.3. 교통시설

* 지하철 5호선 화곡역 이용 가능 (도보 약 13분 거리)

* 인근 버스 정류장 이용 편리

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

* 임차인 이다영(HUG 승계)의 보증금 3억 6,500만원에 대한 낙찰자가 보증금 잔액 반환을 청구할 수 없다는 점이 가장 중요합니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 상황에서, 만약 매각대금으로 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 매수인은 추가적인 금액을 부담하지 않도록 명시되어 있습니다.

* 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 점은, 실제 내부 상태가 감정가와 차이가 날 수 있는 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 물건은 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 항공 안전과 관련된 보호구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 존재 가능성

* 강서구 및 화곡동 일대에서는 대규모 발전소, 하수처리장, 쓰레기 처리 시설 등 기피 및 혐오시설 관련 민원이 간헐적으로 발생하고 있습니다. 다만, 본 물건 소재지(화곡동 24-68)와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편이며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행하고 있으며, 임차인 이다영의 보증금 3억 6,500만원에 대해 매수인이 잔액 반환을 청구할 수 없다는 점이 큰 특징입니다. 이는 매수인이 인수하는 임차보증금이 0원임을 의미하지만, HUG가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우의 위험은 매수인이 직접 부담하지는 않도록 조건이 명시되어 있습니다. 또한, 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점과 토지이용계획상의 각종 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 중심 상권에 위치하여 기본적인 수요층 확보가 용이합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 주도하며, 매수인이 임차보증금 반환 채무를 승계하지 않는다는 점은 투자 리스크를 줄여주는 요소입니다.

* 향후 재개발 또는 지역 개발 사업 진행 시 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 공개된 실거래가 및 인근 오피스텔의 매매 호가를 종합적으로 검토한 결과, 본 물건의 건물 면적(45.66㎡, 약 13.81평) 및 입지 조건을 고려할 때, 현 시세는 대략 2억 8천만원에서 3억 7천만원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가 3억 6,800만원을 기준으로, 임차보증금 인수 부담이 없고 HUG 인수조건 변경 사항을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준인 3억 3천만원에서 3억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 판단을 위해서는 최근 3~6개월간의 실거래가 추이, 유사 면적 및 조건의 매물 현황, 그리고 본 물건의 내부 상태 확인이 필수적입니다. 현 시세 대비 추가적인 하락 가능성이나 급매물 출현 가능성 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.