나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50104 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재‘서울서부지방법원’남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 업무용부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(공덕역) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물내 6층 605호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건의 공부상 용도는 오피스텔로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 유사 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 각각 대로 및 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 신공덕동 5-75 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14)임. - 신공덕동 1-42 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14)임. - 신공덕동 5-73 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. - 신공덕동 5-74 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. - 신공덕동 5-94 일반상업지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. - 신공덕동 5-95 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14)임. - 신공덕동 1-159 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있으나, 구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50104 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 5-75 갑을명가시티1 6층 605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 5천만원

* 건물면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

* 토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 6층 605호

* 건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 주요 특징

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 해당 없음

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 ‘서울서부지방법원’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업 업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건이 속한 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 공덕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 서울서부지방법원이 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

* 신공덕동 일대는 교통의 요지로 알려져 있으며, 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 개별적인 현장 조사를 통해 정확한 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 현재 등기부에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 임차권, 압류, 강제경매 개시 결정 등 다양한 권리 변동 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 울산세무서장의 압류(갑4)이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을3, 이재호)과 강제경매 개시 결정(갑7, 주택도시보증공사)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부 채권액은 172,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이재호)

* 보증금: 172,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-12

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 채권자인 주택도시보증공사에서 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 대상 오피스텔이 위치한 신공덕동 일대는 서울의 주요 업무 지구와 인접해 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 주변에 상업 시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 많아 임대 수요는 비교적 안정적일 것으로 판단됩니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이에 거래되었습니다. (2024년 8월 1억 4천 7백만원, 2025년 12월 1억 5천만원, 2025년 12월 1억 1천만원)

5. 생활정보

* 마포구 공덕동은 서울의 주요 교통 요충지이며, 다양한 생활 편의시설 및 문화 시설 접근성이 우수합니다.

* 지하철 공덕역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 이동 또한 용이한 지역입니다.

* 인근에 학교, 병원, 마트 등 필수적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 신청 채권자의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 세부 계약 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등이 혼재하며, 토지거래허가구역 지정기간이 남아있는 등 향후 부동산 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 마포구의 핵심 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리분석 상 특이사항은 없으며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 최근 매매 시세를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성이 뛰어나 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 직장인을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 1억 5천만원이며, 최근 유사 오피스텔 매매가는 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점, 소형 오피스텔의 안정적인 수요를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 하향된 가격에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 1억 3천만원 ~ 1억 4천 5백만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.