나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50091 [1] 서울특별시 마포구 성산동 200-283 다다빌리지 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "중동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 "6호선 마포구청역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물(사용승인일:2016.02.22) 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 2필지 일단의 가장형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 남측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성산동 200-283번지, 200-292번지 : 제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10) (토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)),토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동 200-283번지에 소재한 다다빌리지 2층 201호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50091 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 425,000,000원입니다.

토지 면적은 16.90㎡(약 5.11평)이며, 건물 면적은 27.93㎡(약 8.45평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "중동초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 지하철 6호선 마포구청역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(을12)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 대항력 있는 임차인 "이옥수"의 임차권은 인수됩니다.

이옥수 임차인의 보증금은 287,100,000원이며, 인수 조건입니다.

차임은 0원으로 신고되어 있습니다.

이옥수 임차인의 전입일자는 2023년 12월 04일이며, 확정일자는 2021년 09월 23일입니다.

그 외 등기부상 가압류 및 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 인한 매각으로 등기부상 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

마포구청역 인근으로 유동인구가 존재하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활 밀착형 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 중동초등학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

지하철 6호선 마포구청역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 2월 22일에 사용승인이 완료된 6층 건물 내 2층에 위치합니다.

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에는 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 "이옥수"의 보증금 287,100,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 법규에 따라 토지거래허가를 취득해야 할 수 있습니다. (외국인 및 특정 용도 대상 허가구역 지정 기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

감정가가 실제 시세 대비 높을 가능성이 있습니다. 제공된 최근 매매 정보와 비교 시, 제곱미터당 감정가가 상대적으로 높게 책정되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 마포구 성산동이라는 입지적 장점과 비교적 신축(2016년식)인 건물이라는 점이 긍정적입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 287,100,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실질 투자 비용이 매우 높아집니다.

토지거래허가구역이라는 점 또한 추가적인 행정 절차를 요구하며, 이는 취득 과정에서의 번거로움을 야기할 수 있습니다.

감정가와 최근 실거래가 비교 시 시세 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

마포구라는 서울의 주요 도심 중 하나에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2016년에 준공된 건물로, 노후화가 적어 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

마포구청역 역세권으로 교통 편의성이 우수하여 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 287,100,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

실제 시장에서 거래되는 다세대 주택의 가격 정보를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 대항력 있는 임차인의 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 판단해야 합니다.

주변 시세 및 건물 연식을 고려하여 본 건의 부동산 가치를 약 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 낙찰 시 총 지출액은 "입찰가 + 인수 보증금"이 되므로, 낙찰가가 높을 경우 총 지출액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

따라서, 감정가(425,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 필요합니다.

종합적인 리스크와 인수해야 하는 보증금을 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 실질 지출액은 약 487,100,000원 (입찰가 200,000,000원 + 인수 보증금 287,100,000원)이 될 것으로 예상됩니다. 이는 감정가를 상회하므로, 투자 결정 시 매우 신중한 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.