나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50027 [1] 서울특별시 용산구 동빙고동 1-57 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 보광동 소재 "오산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등의 주거시설과 주한외국대사관, 주상용건물, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 장방형의 평지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한국폴리텍대학 서울정수캠퍼 스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역 ), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계 약에관한허가구역(허가대상:건축물 의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개 2층 건물로서, (사용승인일:1973.04.09) -외벽: 벽돌쌓기 등 마감. -내벽: - -창호: 알루미늄샤시 및 하이샤시 창호 등 마감.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

건물의 부합물인 제시외건물㉠ (목조 슬레이트지붕, 창고 ,옥탑소재(약 4㎡))이 소재하고 있으며, 제시외건물 면적은 현장조사시 개략적으로 측량하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50027 (1)

* 소재지: 서울특별시 용산구 동빙고동 1-57

* 용도: 단독주택

* 감정가: 3,442,426,500원 (삼십사억 사천이백만 육천오백원)

* 토지면적: 123.00㎡ (약 37.21평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 127.87㎡ (약 38.68평)

* 건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 거현산업

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 용산구 보광동 소재 "오산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 등의 주거시설과 주한외국대사관, 주상용건물, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 접근도로: 본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 정도의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스), 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

1.2. 권리분석

* 매각물건명세서상 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요: 없음).

* 말소기준권리: 2019-03-11 접수된 보광동새마을금고 근저당권 (을4)

* 등기부현황:

* 갑1: 1987-06-25 공유자전원의지분전부이전(매매) - 전순자 (현황: 말소되지 않음)

* 을4: 2019-03-11 근저당권 - 보광동새마을금고 (채권액 84,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 2019-10-25 근저당권 - 보광동새마을금고 (채권액 24,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑6: 2026-02-02 강제경매 - 거현산업 (채권액 20,000,000원) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 108,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거시설이 혼재된 지역임.

* 주한외국대사관, 상업시설, 학교 등이 인접해 있어 정주 여건이 양호한 편임.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택에서 2026년 5월에 400,000,000원 (40.45㎡), 140,000,000원 (114.6㎡), 125,000,000원 (84.78㎡) 등의 거래가 있었음. 그러나 해당 자료들의 가격 편차가 크고, 본건(단독주택)과의 직접적인 비교가 어려워 정확한 시세 분석에는 한계가 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설 등 주변 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 오산중학교 북서측 인근 위치.

* 기타: 주한외국대사관 밀집 지역 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후: 1973년 4월 9일 사용승인된 건물로, 건축 연도가 상당함. (약 53년 경과)

* 토지이용계획 및 제한사항 다수: 제2종일반주거지역(7층이하), 중로2류 저촉, 각종 법규에 따른 제한사항(가축사육제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등)이 다수 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 임대관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성 있음.

* 건물 외 제시외건물 존재: 약 4㎡ 규모의 제시외 건물(옥탑 창고)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됨.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 용산구 동빙고동에 위치한 단독주택으로, 감정가가 34억원 이상으로 높게 평가된 물건입니다. 오산중학교 인근의 주거지역에 속하며, 주변 환경은 보통 수준입니다. 차량 및 대중교통 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 건축물 노후화, 다수의 토지 이용 제한, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 개발 시 용적률 및 층수 제한을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 프리미엄 입지: 서울의 중심지인 용산구에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 토지 가치: 123㎡의 대지 면적을 소유하고 있어, 향후 개발 가능성을 잠재적으로 보유하고 있습니다.

* 정주 여건: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 환경: 학교, 근린생활시설, 대사관 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 3,442,426,500원입니다. 주변의 다세대주택 실거래가 정보는 본건 단독주택의 높은 감정가와 직접적인 비교가 어렵습니다. 제공된 JSON 데이터의 가격 정보는 시세 분석에 한계가 있습니다. 따라서 용산구의 높은 부동산 가치와 본건의 입지, 토지 면적 등을 종합적으로 고려하여, 일반적인 경매 낙찰률을 감안한 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 약 2,754,000,000원 (이십칠억 오천사백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.