나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3607 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2021.7.30) 외벽: 석재 및 치장벽돌 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 완경사 지대 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[410-132번지], [410-135번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3607 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제3층 제304호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 289,000,000원

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2021년 7월 30일

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

채권자: 주OOOOOOO

경매개시결정: 서울남부지방법원 2026타경3607 (부동산강제경매)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023년 3월 9일자)

* 소멸 예상 권리: 집합건물 등기부 요약 상 을1(주택임차권) 및 이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특별 매각 조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 채무를 인수하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평) 건물이 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평) 건물이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평) 건물이 160,000,000원에 거래되었습니다.

본건(건물면적 29.19㎡, 약 8.83평)의 감정가는 289,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 신축 건물(2019년 준공)의 평당 가격(약 3576만원/평)과 비교 시, 본건의 감정가(약 3273만원/평)는 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 오래된 건물과 비교 시 감정가가 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 교육시설: 서울화일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

* 공항 관련 구역: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당되어 항공기 소음의 영향이나 건축 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

본건의 임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 임차인의 보증금 관련 채무를 인수하지 않으므로 임차인 관련 위험은 제한적입니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 7월에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택입니다. 화곡동 일대의 일반적인 주거 환경에 속하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 가장 큰 장점은 HUG의 보증 조건 변경 및 임차인의 대항력 부재로 인해 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 권리 분석상 매수인에게 매우 유리한 조건입니다. 다만, 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역으로 지정된 점은 잠재적 제약 사항으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 무잉수 부담: 임차인의 보증금 미인수 조건으로 인해 금전적 부담이 없습니다.

* 지역 내 수요: 화곡동은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역입니다.

* 교통 및 생활 편의: 대중교통 접근성이 양호하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 289,000,000원입니다.

건물면적 29.19㎡ (약 8.83평)을 기준으로, 최근 거래 사례(2026년 7월, 19.98㎡ 약 6.04평, 216,000,000원)를 고려할 때, 본건은 신축임을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상도 고려해볼 수 있습니다.

매수인이 임차 보증금을 인수하지 않는 조건이므로, 시장 가격 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원.

권장 최초 입찰가: 290,000,000원 (감정가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.