나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3643 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제16층 제1603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동 주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제16층 제1603호로서, (사용승인일 : 2013-09-26) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 사다리형 평지로, 도시형생활주택 / 오피스텔 / 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 편도4차선, 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표필지 가산동 141-2번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.(임차보증금 : 129,500,000원)

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3643 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2, 가산양우내안애애플 제16층 제1603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하1층/지상18층 건물 중 제16층 제1603호, 사용승인일 2013년 9월 26일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, '가산동 주민센터' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 상업시설, 및 오피스 건물이 혼재된 지역으로, 업무 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

접근 도로 상태: 본건 북측으로 편도 4차선 도로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 2일 접수된 지완 근저당권 (을3)입니다.

등기부 현황:

* 을3 근저당권 (지완, 2023-03-02, 1,126,500,000원): 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 을4 주택임차권 (한국토지주택공사, 2024-12-31, 129,500,000원): 전입일 2022년 12월 16일, 확정일자 2022년 10월 4일. 대항력 있는 임차인의 승계인인 서울보증보험 주식회사 명의로 이전된 것으로 보이며, 매각 조건에 따라 인수 여부 및 말소 여부가 결정됩니다. (비고: 인수)

* 갑7 강제경매 (서울보증보험, 2026-02-09, 132,061,615원): 본 경매 사건으로, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑5 가압류 (조용민, 2023-12-18, 170,000,000원): 매각으로 소멸됩니다.

* 갑6 가압류 (김창억, 2024-03-27, 115,000,000원): 매각으로 소멸됩니다.

* 갑8 압류 (국민건강보험공단, 2026-03-06): 매각으로 소멸됩니다.

임차인 분석:

* 임차인: 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 129,500,000원

* 전입일자: 2022년 12월 16일

* 확정일자: 2022년 10월 4일

* 대항력: 있음

* 인수 조건: 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인은 임차인의 잔여 보증금반환 채무를 인수하거나 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

총 채권액: 등기부채권 총액 1,541,000,000원

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 서울 서남부의 주요 업무지구인 가산디지털단지 인근에 위치하고 있어 풍부한 직장인 수요를 배후로 합니다.

업종 분포: 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 밀집해 있습니다.

수요 분석: 가산디지털단지에서 근무하는 종사자들을 대상으로 한 소형 주거 시설(도시형생활주택, 오피스텔)에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

인근 편의시설: 가산동 주민센터가 인근에 위치하며, 다수의 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 본 건물 자체는 오피스텔 및 도시형생활주택으로 구성되어 있어, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다. CCTV, 기계식 주차 설비 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (서울보증보험 주식회사)의 존재: 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환채권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 이 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

권리관계의 복잡성: 공동담보, SGI 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

건물 면적의 협소함: 전용면적 12.04㎡ (약 3.64평)의 소형 면적으로, 향후 되팔거나 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

인근 혐오시설: 현재 확인된 바로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 인근의 소형 도시형생활주택으로, 풍부한 직장인 임대 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 권리 관계, 그리고 면적의 협소함은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히 임차인과의 조건부 매각 사항이 원만히 해결되는지가 가장 중요합니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지 인근의 희소성 있는 소형 주거 상품: 1인 가구 및 직장인에게 매력적일 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 가산디지털단지의 지속적인 개발 및 기업체 입주로 임대 수요 기반이 탄탄합니다.

매각 조건 이행 시 권리관계 단순화 가능성: 임차인의 보증금 반환채권 포기 및 등기 말소가 이루어질 경우, 매수인의 권리관계가 명확해집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원입니다.

제공된 JSON 자료상의 '다세대' 주택 매매 사례(29.89㎡, 21,300만원)의 경우, 단위 면적당 가격이 약 713만원/㎡ 수준으로 나타납니다. 이는 본 건의 감정가 기준 단위 면적당 가격(약 914만원/㎡)보다 낮은 편입니다. 다만, 본 건은 다세대 주택이 아닌 도시형생활주택/오피스텔로서, 매우 작은 면적(12.04㎡)을 고려할 때 높은 단위 면적당 가격이 형성될 수 있습니다.

주변 유사 면적(12.04㎡)의 오피스텔/도시형생활주택 시세는 외부 자료 조사 결과 130,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인(서울보증보험 주식회사)의 보증금 129,500,000원이 존재하며, 임차인이 보증금 잔액을 포기하고 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점을 면밀히 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있으나, 이는 조건부 매각 사항을 따른 결과로 해석됩니다.

만약 임차인의 조건 이행이 확실하다면, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 하지만 조건 불이행 시 발생할 수 있는 리스크를 감안하여, 보증금 129,500,000원 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

제안 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원 (임차인 조건 이행 여부에 따라 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.