나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3601 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2019.08.02.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(거실, 방1, 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 완경사지의 정방향 토지로서, 도시형생활주택 단지형다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한 법률>,상대보호구역(강서교육지원청반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>[이하공란]

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상이며, 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(2025년 1월 8일 제3102호)이 등기되어 있습니다.(임차보증금 금170,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3601 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 기본사항

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제3층 제304호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2019년 08월 02일

1.3. 면적 및 가치

감정가: 138,000,000 원

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26 평)

건물면적: 15.29㎡ (약 4.63 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '신정초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집해 있는 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 건물 상태

2019년 8월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 속합니다. 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 부산지방법원의 가압류 (2023.08.29)이며, 채권자는 주택도시보증공사이고 금액은 844,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 28일

확정일자: 2020년 11월 26일

배당신고일자: 2025년 01월 08일

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 1,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2025년 09월 15일

대항력: 없음

3.3. 권리관계 분석

등기부등본상 주택임차권(2025년 1월 8일 제3102호) 및 기타 권리들이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 제시된 임차인 두 명 모두 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 특수 물건 정보

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여한 경매로, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수할 필요가 없음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 서울 강서구 화곡동은 다세대 및 단독주택이 밀집된 지역으로, 주거 기능이 중심인 상권입니다. '신정초등학교'가 인근에 있어 교육 관련 인프라가 일부 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재력

주거 지역으로서 꾸준한 수요가 예상되며, 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인입니다. 다만, 주변 상권이 발달한 지역은 아니므로 역세권이나 중심상업지구와 같은 높은 수준의 상권 활성화는 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 '까치산역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

'신정초등학교'가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 기타 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건의 토지는 다음과 같은 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 원추표면구역 (원추표면)

* 상대보호구역 (강서교육청 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. HUG 관련 복잡성

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG의 채무 인수 또는 권리 관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다. 상세한 금융 조건 및 절차에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 다세대주택으로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, HUG 관련 특수 조건은 있으나 이는 낙찰자의 권리 행사에 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 교통 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호하여 실수요자에게 적합하며, 투자 관점에서도 권리 분석상 리스크가 낮아 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 명도 및 법적 절차에 대한 부담이 적습니다.

* 2019년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 지하철역과 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 138,000,000원입니다.

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 2019년 준공된 인근의 19.98㎡ 면적, 4층 물건이 2026년 7월 21일에 21,600만 원에 거래되었습니다.

본 건은 15.29㎡의 면적과 3층에 위치해 있어, 유사 사례 대비 면적이 작고 층수가 낮은 점을 감안해야 합니다.

면적당 가격으로 환산 시, 유사 사례의 pyeong당 약 3,576만원 수준을 참고할 수 있습니다. 이를 본 건 면적(약 4.63 평)에 적용하면 약 1억 6,500만원 수준이 됩니다.

감정가 138,000,000원을 기준으로 110% ~ 120% 수준의 입찰가를 고려하면 151,800,000원에서 165,600,000원 범위입니다.

따라서, 권리 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.