나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3594 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 "염창역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제5층 제501호로서(사용승인일:2022.01.11.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 건축물현황도, 전례, 외부관찰, 탐문조사사항 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제5층 제501호에 대한 서울남부지방법원 2026타경3594 (1) 부동산강제경매 물건입니다. 본 물건은 오피스텔 용도로 사용 중이며, 일괄매각 대상입니다. 감정가는 361,000,000원입니다. 토지 면적은 9.91㎡(약 3.00평)이며, 건물 면적은 29.96㎡(약 9.06평)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 소재하며, 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 물건의 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 남동세무서장의 압류(갑4)입니다. 권리 분석 결과, 집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소(주식회사이앤유) 및 소유권이전(김윤상)이 확인됩니다. 또한, 주택임차권(노경희, 358,000,000원) 및 주택도시보증공사의 가압류(을3, 1,127,500,000원), 그리고 주택도시보증공사의 강제경매(을6, 358,000,000원)가 등기되어 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 매각 조건에 따라 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 특히, 주택도시보증공사(노 )는 전입일자 2023년 5월 26일, 확정일자 2023년 4월 27일자로 보증금 358,000,000원에 임차권이 등기되었으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 등기부채권 총액은 1,485,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 염창동 일대는 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 지하철 9호선 염창역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 오피스텔 단지가 밀집해 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상되며, 이는 임대 수익 창출에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2022년 1월 11일 사용승인된 신축 오피스텔로, 철근콘크리트 구조입니다. 건물은 지하 1층부터 지상 10층 규모이며, 본건은 5층에 위치합니다. 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 주차 설비, 승강기 설비, 공동현관 출입 통제 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 본건 매각의 특별 조건으로 주택도시보증공사(노 )는 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 잔여 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 현장 확인: 본건은 수차례 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 구조, 이용 상황, 설비 등을 건축물현황도, 전례, 외부 관찰, 탐문 조사사항에 근거하였으므로, 경매 참여 시에는 반드시 내부 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역과 인접하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태이며, 권리 관계상 인수되는 보증금 부담이 없어 명확합니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항 등을 경매 참여 시 반드시 재확인하고 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 건물 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사의 임차권이 존재하나 대항력이 없고, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 주변에 다양한 편의시설 및 교통망이 구축되어 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 361,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2023년 11월 5일에 동일 건물(루미온) 4층(전용면적 29.96㎡)이 359,000,000원에 직거래로 매매되었습니다. 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다. 현재 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있다고 판단됩니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰자의 부담을 덜어주는 긍정적인 요인이지만, 시세 자체를 크게 낮추는 요인으로 보기는 어렵습니다. 내부 상태 미확인, 경매 물건의 특성, 그리고 향후 시장 변동 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 350,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 부동산 시장 동향, 그리고 입찰 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.