나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3579 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산2동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 관 공서, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 각종 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지 역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 내 2층 202호로서, 사용승인일(2020.06.26) 외벽: 석재붙임 및 벽돌치장 마감 등. 창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인치 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 사다리형 완경사지의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역 )<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수 도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아 파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3579 (1)

감정가: 224,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 6월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

토지 면적: 13.53㎡ (약 4.09평)

토지 지분: 13.53㎡ (약 4.09평)

층 정보: 총 7층 중 2층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

지역 특성: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산2동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주변은 관공서, 단독주택, 다세대주택 및 상가 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준임.

교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

도로 상황: 본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25 및 아파트 대상 2025.10.20~2026.12.31).

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026-02-05, 217,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 을구에 기재된 임차권(하혜령) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

3.2. 임차인 현황

임차인: 강재구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-05

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

임차인: 주택도시보증공사 (하혜령)

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-07-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인 문구와 대항력 없음 표기가 혼재되어 있어 상세 확인 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 상)

임차인 관련 종합 의견:

등기부상 임차권(하혜령)은 말소기준권리인 강제경매개시결정보다 후순위로 배당을 받지 못하면 소멸되나, HUG 인수조건 변경에 따라 매수인은 임차권 승계 및 보증금 반환 책임을 질 수 있는 가능성이 있으므로, 임차인 하혜령의 권리 관계 및 HUG와의 계약 조건을 면밀히 검토해야 함. 임차인 강재구는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 실제 거주 여부 및 계약 관계 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대 및 연립주택의 면적별 거래가는 다음과 같음.

- 53.72㎡ (2017년식, 5층): 44,000,000원 (약 819원/㎡)

- 29.87㎡ (2023년식, 3층): 32,500,000원 (약 1,088원/㎡)

- 21.99㎡ (2012년식, 4층): 14,000,000원 (약 637원/㎡)

본건은 24.66㎡(약 7.46평) 면적에 2020년 건축된 다세대주택임.

최근 매매 사례 중 29.87㎡ (2023년식)의 경우 1,088원/㎡의 단가로 거래되었으며, 21.99㎡ (2012년식)는 637원/㎡ 단가로 거래됨.

본건의 면적(24.66㎡)은 21.99㎡와 29.87㎡ 사이에 위치하며, 건축 연도(2020년)는 이들보다 약간 오래되었으나 최신이 아님.

현재 시세로 추정 시, 24.66㎡에 대해 약 637원/㎡ ~ 1,088원/㎡의 단가를 적용하면 15,714,000원 ~ 26,811,000원 범위로 예상됨.

4.2. 시세 종합 의견

주변 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본건의 감정가 224,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보임. 그러나 이는 감정평가 시점의 시장 상황 및 기타 요인이 반영된 결과일 수 있으므로, 입찰 시에는 시세 변동 추이 및 본건의 권리 관계, 특이사항을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 독산2동주민센터 인근에 위치하여 행정서비스 접근이 용이함.

* 주변에 마트, 편의점, 식당, 카페 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (예: 이마트24독산, 주변 상가/편의시설 다수)

5.2. 교육시설

* 주변에 초등학교(예: 독산동 쓰레기 소각장이 있던 자리가 학교 휴식 공간으로 조성된 사례가 있음, 검색 결과), 중학교(예: 문성중학교), 고등학교 등이 소재할 가능성이 높음. (교육환경보호구역 지정되어 있으므로 상세 확인 필요)

5.3. 주변 개발 계획

* 별도의 개발 호재 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 강재구: 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 실제 권리 관계 및 인수 여부 확인 필수. 금액 미상이라도 주의 필요.

* 주택도시보증공사(하혜령): 대항력이 없으나 HUG 인수조건 변경 내용으로 인해 보증금 인수 가능성 검토 필요. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각됨.

* HUG 인수조건 변경: 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각으로, HUG의 인수 보증금 반환 관련 리스크를 고려해야 함.

6.2. 건물 및 토지 관련 리스크

* 토지 이용 제한: 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역 등 다양한 도시계획법상 제한이 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 소음 및 공해: 주변 환경 정보 중 "서부간선도로뷰이고 안양천 뷰 안 나와요 그리고 차 매연, 소음 등 주변 환경이 쾌적하지 않아 환기를 자주"라는 언급이 있어, 서부간선도로 인접으로 인한 차량 소음 및 매연에 대한 고려가 필요함 (검색 결과 참조).

* 건물 수명: 검색 결과에 따르면 '모던하우스' 건물 자체의 수명이 35년 정도 남았다고 언급되나, 본건(2020년 준공)은 비교적 신축에 해당하므로 노후화 관련 리스크는 적음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 2020년식 다세대주택으로, 경매 사건번호 서울남부지방법원 2026타경3579(1)로 진행 중임. 감정가는 224,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물임.

* 독산동 지역의 일반적인 편의시설 및 교통 이용이 용이함.

* 주택도시보증공사의 강제경매로, 채권자가 명확함.

단점:

* 대항력 있는 임차인 강재구(보증금/차임 0원) 및 HUG 관련 복잡한 권리 관계 존재.

* 감정가가 주변 실거래가 대비 높을 가능성 있음.

* 서부간선도로 인접으로 인한 소음 및 매연 발생 가능성.

* 다양한 토지 이용 제한 사항 존재.

7.3. 투자 가치 평가

본 물건은 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 임차인 권리 관계의 복잡성과 HUG 관련 특수 조건이 큰 부담으로 작용할 수 있음. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 서부간선도로 인접으로 인한 환경적 단점 등을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨. 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인 관련 분쟁 가능성 및 추후 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 단기 투자 관점

HUG 보증금 관련 조건 변경 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정이 복잡하고 시간 소요가 예상됨. 단기 차익 실현보다는 안정적인 명도와 권리 관계 명확화에 집중해야 함.

8.2. 장기 투자 관점

금천구 지역의 개발 가능성 및 입지 조건을 고려하여 장기 보유 관점으로 접근할 수 있으나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 해소할 수 있는 가격 메리트가 확보되어야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

제공된 주변 실거래가 데이터를 바탕으로 본건(24.66㎡)의 시세는 약 15,700,000원 ~ 26,800,000원 범위로 추정됨. 이는 감정가 224,000,000원과는 상당한 차이를 보임.

9.2. 권리 분석 기반 고려사항

* 인수 보증금: 0원.

* 임차인 강재구: 대항력 있음 (보증금/차임 0원). 실제 인수 여부 불확실하나, 명도 협의 필요.

* 임차인 주택도시보증공사(하혜령): 대항력 없음. HUG 인수조건 변경으로 인한 추가 부담 가능성 검토 필요.

* 말소기준권리 외 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높음.

9.3. 최종 제안 입찰가

감정가(224,000,000원)를 기준으로, 주변 시세 및 권리 분석상의 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하는 것이 보수적인 접근으로 판단됨.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고함.

다만, 임차인 강재구 및 HUG와의 협상 결과, 명도 비용 등을 포함하여 최종 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.