나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3544 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제6층 제607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 동구로초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,오피스텔 및 근린생활시설이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘 및 벽식구조) (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하2층 지상16층 건물 내 제6층 제607호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비,기계식 주차설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 12M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3544 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제6층 제607호

물건 종류: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 2.80㎡ (약 0.85평)

건물 면적: 12.49㎡ (약 3.78평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 건축년도: 2010년 (사용승인 2014년)

* 구조: 철근콘크리트구조 (라멘 및 벽식구조)

* 층수: 지하 2층 / 지상 16층 (본건 6층)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 97-8번지 코원 제1동 6층 607호

* 주변 환경: 동구로초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 7호선 신풍역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일자 압류(징세과-티 50799)로 판단됩니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: S (SILVAMOREIRAPECHINTAVARESLUCA)

* 보증금: 1,500,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-11-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 105,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-20

* 확정일자: 2022-05-31

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

* 특별 매각 조건: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련하여, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사에 대해 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 상업 환경: 주변이 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 주변 시설: 동구로초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 인근 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용하나, HUG와 체결된 구체적인 인수 조건 및 정산 관계를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 1억 1천 6백만원이며, 건물 면적은 12.49㎡입니다. HUG(주택도시보증공사) 관련 조건부 매각으로, 임차인 및 임차권 승계인의 대항력이 포기되는 조건이므로 권리상태는 비교적 명확하다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 투자: 12.49㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 입지적 장점: 구로디지털단지역 인근으로 직주근접성이 우수하며, 지역 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 권리 인수 부담 적음: HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수 부담이 적어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본 물건과 면적 및 건물 유형(다세대 주택)에서 차이가 있습니다. 그러나 최근 거래 사례와 본 물건의 면적(12.49㎡) 및 감정가(116,000,000원, 약 928만원/㎡)를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 예상됩니다. 특히, 소형 면적의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성되는 경향을 보이며, 본 물건의 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, HUG와의 최종 정산 관계 및 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.