나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3566 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3566 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제5층 제502호

* 건물명: 미림에이클래스

* 구분: 오피스텔

* 건축년도: 2021년

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제5층 제502호

* 총 층수: 12층

1.2. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 262,000,000원

* 토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

* 토지지분: 8.928㎡ (약 2.70평)

* 건물면적: 25.31㎡ (약 7.66평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치.

* 주변: 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 복합 지역.

* 주위환경: 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난함.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 도시지역, 준공업지역

* 지구단위계획구역 (2024-06-27)

* 소로1류 (폭 10m~12m) (2024-06-27)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)

* 장애물제한표면구역 (진입표면구역)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 2025-10-15)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 266,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-08-06

* 확정일자: 2021-08-06

* 배당신고일자: 2023-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (박은식 외 2명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (이태호, 매매)

* 을3: 주택임차권 (조지혜, 금266,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 금266,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)

* 본건 등기부상 을구의 주택임차권(을3)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됨.

* 따라서, 인수되는 임차보증금은 0원으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부상 지상권 등은 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역임.

* 인근의 G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)와 가까워 배후 주거 및 직장인 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 업무시설(오피스텔)로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 상권임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 건물 내 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 교통

* 차량 이용 시 도로망 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 주택임차권이 존재하나, 등기부상 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸될 예정임.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건으로 매각이 진행되므로, 임차권 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

6.2. 토지 이용 제한

* 다수의 토지 이용 제한 사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있음.

6.3. 기타

* 건물면적 25.31㎡와 최근 매매 정보의 전용면적 29.71㎡ 간의 차이가 존재하므로, 실물 확인 시 면적 및 구조를 명확히 파악할 필요가 있음.

* 주변에 별도의 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않으나, 일반적인 도시 지역의 소음 등은 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 금천구 독산동 소재 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 양호한 편임.

* G밸리 인접 지역으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됨.

* 다수의 토지 이용 제한 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로서 건물 관리 상태 및 상품성이 우수함.

* 구로/가산디지털단지 배후 주거 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 권리 분석 결과 인수 부담이 없어 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 명확함.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보 (2025년 6월 30일): 동일 건물 "미림에이클래스" 11층, 전용면적 29.71㎡ 물건이 27,900만원에 직거래로 매매됨.

* 이는 본건의 건물면적 25.31㎡보다 넓은 면적임.

* 동일 건물, 유사 면적의 시세를 기준으로 본건의 가치를 추정하면, 27,900만원 / 29.71㎡ ≈ 939,077원/㎡.

* 본건 면적(25.31㎡) 기준 추정 시세: 939,077원/㎡ * 25.31㎡ ≈ 237,660,900원.

* 제공된 매매 정보는 2025년 6월 기준이며, 본건 감정 시점(2026년경 추정)에는 시세 상승을 고려할 필요가 있음. 따라서 27,900만원을 하한선으로 판단하는 것이 합리적임.

* 감정가 262,000,000원은 2025년 6월 실거래가 279,000,000원보다 낮은 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 (유사 물건, 2025년 6월): 27,900만원

* 시세 상승분 고려 및 본건 면적 대비 보수적 접근 시, 2025년 6월 실거래가 27,900만원을 기준으로 하되, 현재 시점의 가치를 반영하여 산정.

* 권리상 인수 부담이 없고, 임대 수요가 있는 신축 오피스텔이라는 점을 고려.

* 예상 입찰가: 275,000,000원 ~ 285,000,000원

* 본 예상 입찰가는 시세 및 권리 분석에 따른 것으로, 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 명도 조건 등 구체적인 상황에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.