나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3468 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제921호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건 내 ‘가산하우스디와이즈타워’ 제9층 제921호 외 4개호로서 (사용승인일 : 2020.09.22) 외 벽 : 강화유리 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 가)~마) 공히 : 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지{공장(지식산업센터,지원시설)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-2 8)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 .)

공부와의 차이

외부관측상 일련번호 가)~마)는 내부 벽체 없이 918~920호와 일체로 이용중인 것으로 추정되나 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가능한 바 경매 진행시 필히 확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3468 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제9층 제921호

용도: 지식산업센터

건물명: 가산 하우스디 와이즈타워

사용승인일: 2020년 9월 22일

건축 규모: 지하 5층, 지상 13층 건물

해당 층수: 9층

1.3. 면적 및 면적 비율

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95평)

토지지분: 9.75㎡ (약 2.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.23㎡ (약 13.08평)

건물지분: 43.23㎡ (약 13.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건폐율 산정 면적: 1945.7㎡

건폐율: 54.46%

용적률 산정 면적: 31286.44㎡

용적률: 494.15%

1.4. 감정가

감정가: 202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘서울세관구로지원센터’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위에는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (도보 가능 거리 확인 필요)

2.3. 도로 및 토지 이용

대상 물건의 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지{공장(지식산업센터, 지원시설)}로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

물건지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2023년 2월 28일자 중소기업은행 근저당권 (채권액 1,016,880,000원)

말소예정권리:

* 을2: 2023-02-28 근저당권 (중소기업은행)

* 갑4: 2026-01-30 임의경매개시결정 (중소기업은행)

* 을4: 2026-03-23 상가건물임차권 (주식회사랩바모스)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사랩바모스, 류

보증금: 33,000,000원

차임: 3,400,000원

전입일자(사업일자): 2021년 1월 19일

확정일자: 2025년 12월 18일

대항력: 있음

비고: 상가건물임차권 등기

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 표기)

3.3. 권리분석 소견

일반적으로 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸됩니다.

그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 33,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이는 권리분석의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상반될 수 있어, 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울 서남권의 대표적인 산업단지인 G밸리(구로디지털단지/가산디지털단지) 내에 위치하고 있습니다.

이 지역은 IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있어 지식산업센터 및 업무 공간에 대한 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 오피스 빌딩, 상업 시설, 금융기관, 식당가 등이 밀집해 있어 직주근접성이 양호한 편입니다.

대형 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰 등) 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변으로 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트 등도 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 부정적 요인

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 명확히 확인되지 않습니다. G밸리 산업단지 지역의 일반적인 특성을 따르며, 특별히 부정적인 환경 요인은 두드러지지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 건물 내 및 주변에 분포하여 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

가산디지털단지역(1, 7호선)을 이용할 수 있으며, 주변 버스 노선도 다양합니다.

차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 주거 환경

본 물건은 지식산업센터 용도로, 주거 시설과는 분리되어 있습니다. 주변의 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 33,000,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 해당 보증금 인수 가능성이 존재합니다.

확정일자 및 전입일자, 배당 신고 여부 등 추가적인 확인을 통해 낙찰 후 인수 여부를 면밀히 판단해야 합니다.

6.2. 공부상과 실제 이용상태의 차이

감정평가서에 따르면, 외부 관측상 본 건(921호)을 포함한 여러 호수가 내부 벽체 없이 일체로 이용 중인 것으로 추정되나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능한 상태입니다.

이는 실제 이용 면적, 가치 평가, 불법 건축물 여부 등과 관련하여 중요한 리스크 요인이 될 수 있으므로, 반드시 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 별도 등기 및 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '토지에 대하여 별도 등기 있음'으로 기재되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 을구 21번 지상권설정등기'라는 구체적인 내용이 언급되어 있습니다.

일괄 매각 대상임에도 불구하고 토지에 대한 권리 중 소멸되지 않는 것이 존재할 가능성은 낙찰 후 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동 G밸리 내에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 지식산업센터입니다.

뛰어난 입지 조건과 최신 건물이 주는 이점은 분명하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 실제 이용 상태의 차이 추정, 그리고 토지 관련 소멸되지 않는 권리 등 잠재적인 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다.

권리 관계상 모든 등기사항은 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 토지 관련 특이사항은 낙찰 후 추가적인 재정적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 핵심 고려 사항입니다.

따라서 본 건의 입찰을 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태 및 실제 이용 현황을 확인하고, 관련 서류(등기부등본, 건축물대장, 임대차 계약서 등)를 면밀히 검토하여 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. G밸리 산업단지 내 입지

지속적인 기업 입주 수요가 있는 지역으로, 지식산업센터 및 업무 공간에 대한 투자 가치가 높습니다.

8.2. 신축급 건물

2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 임대 및 운영 측면에서 유리할 수 있습니다.

8.3. 교통 접근성

가산디지털단지역(1, 7호선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려사항

본 건의 감정가는 202,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 33,000,000원이 있으나, 현재 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다.

하지만 잠재적 리스크 섹션에서 언급된 대항력 있는 임차인, 공부와 실제 이용 상태의 차이, 토지 관련 소멸되지 않는 권리 등은 입찰가 산정 시 매우 중요하게 고려되어야 합니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

주변 유사 물건의 시세, 임대료 수준, 건물의 상태, 향후 명도 비용, 권리상의 잠재적 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인에 대한 충분한 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

9.3. 결론

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 금액 산정에 한계가 있습니다.

반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 현재 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 33,000,000원은 인수 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.