나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3626 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울신강초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동 산(구분건물)로서, 주위는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반주위환 경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 '까치산역(지하철2호선,5 호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건내 제12층 제1203호로서, (사용승인일 : 2019.08.01) -외벽 : 석재붙임 마감 등, -창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 부지는 2필지 일단의 등고평탄한 사다리형으로 현재 근린생황시설 및 업무시설 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 13미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

935-15 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합 ), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25 7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 935-20 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류( 폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3626 (1)

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* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제12층 제1203호

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* 건물명: 골든라인씨티

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* 용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

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* 감정가: 235,000,000원

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* 토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

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* 토지지분: 7.72㎡ (약 2.33평)

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* 건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

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* 건물지분: 29.90㎡ (약 9.05평)

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* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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* 경매구분: 부동산강제경매

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* 채권자: 주OOOOOOO

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* 사용승인일: 2019년 8월 1일

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* 층수: 16층 중 12층

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 12층 1203호에 소재합니다.

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* 주변 환경: 서울신강초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

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* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 여건이 양호합니다.

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* 도로: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 13미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (접수일자: 2023년 4월 11일) 입니다.

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* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수되는 보증금 없음)

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* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 박성철 (2019.08.13)

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* 소유권 이전: 손재현 (2022.03.30)

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* 주택임차권: 백성욱 (2021.11.19 전입, 2021.11.02 확정, 2023.07.24 배당신고, 2023.07.24 말소 등기) - 보증금 232,000,000원.

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* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.09 개시결정) - 채권액 232,000,000원.

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* 임차인 현황:

* 임차인 1: D *

* 보증금: 0원

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* 차임: 0원

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* 전입일자: 2025년 4월 16일

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* 대항력: 없음

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* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인 2: 백 (주택도시보증공사)

* 보증금: 232,000,000원

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* 차임: 0원

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* 전입일자: 2021년 11월 19일

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* 확정일자: 2021년 11월 2일

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* 배당신고일자: 2023년 7월 24일

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* 대항력: 없음

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* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

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* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 다세대주택, 연립주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

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* 편의시설: 인근에 서울신강초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

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* 교통 접근성: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

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* 교육: 인근에 서울신강초등학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

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* 편의시설: 주변 상업 지역의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

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* 주변 시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 관련: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항이 있으나, 현재 권리분석상 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 매각될 예정입니다. 다만, 매각 진행 과정에서 조건의 변동 가능성은 항상 존재하므로 세심한 확인이 필요합니다.

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* 주거용 사용: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 주택 관련 법규 적용 및 전입 신고 등에서 이슈가 발생할 수 있습니다.

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* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획법상 제한사항이 존재합니다. 이로 인해 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 2019년 8월에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 지하철 2, 5호선 까치산역의 더블 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변의 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

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권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

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다만, HUG 관련 조건 변경 가능성, 현황 주거용 사용에 따른 잠재적 이슈, 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항 등을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 명확한 권리관계: 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

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* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축이며 건물 노후도가 적습니다.

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* 더블 역세권: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

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* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 투자 수요를 겨냥한 29.90㎡의 전용면적을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건 오피스텔의 적정 예상 입찰가는 감정가 235,000,000원을 기준으로 약 100% ~ 105% 수준인 235,000,000원 ~ 246,750,000원으로 예상됩니다.

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본 물건의 투자 가치는 주변 시세, 임대 수요, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

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최근 유사 면적대의 오피스텔 시세는 3.3㎡당 약 750만원 ~ 850만원 선으로 파악되며, 이를 환산 시 29.90㎡ 기준 약 224,250,000원 ~ 254,150,000원 범위로 예상됩니다.

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이에 따라, 경쟁적이고 합리적인 입찰을 위해서는 242,000,000원 내외를 기준으로 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.