나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3637 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2022-02-09) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제3층 제302호에 소재하고 있으며, 용도는 다세대주택입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적은 전용면적 29.94㎡ (약 9.06평)이며, 토지 면적은 20.86㎡ (약 6.31평)입니다. 해당 건물은 2022년 2월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3637 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 326,000,000원입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 민주현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-02-20. 대항력 없음.

* 천주영 (주택도시보증공사): 보증금 349,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-05, 확정일자 2022-07-12, 배당신고일자 2024-04-25. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 갑3. 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (접수일자: 2026-02-09)입니다. 이 경매 개시 결정 등기보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 을3. 주택임차권 (천주영, 349,000,000원)은 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 있습니다. 다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

특히, 임차인 천주영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 별도의 보증금 부담 없이 해당 임차인의 권리를 승계하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 인근 다세대주택의 매매가는 면적, 건축 연도, 건물 브랜드에 따라 큰 차이를 보입니다.

* 2019년식, 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 주택이 216,000,000원 (약 357.6만원/평)에 거래되었습니다.

* 1986년식, 37.44㎡(약 11.33평) 면적의 주택이 150,000,000원 (약 132.4만원/평)에 거래되었습니다.

* 2002년식, 37.56㎡(약 11.37평) 면적의 주택이 160,000,000원 (약 140.7만원/평)에 거래되었습니다.

본건은 2022년 사용 승인된 신축 건물(LK드림빌)의 29.94㎡(약 9.06평) 면적입니다. 감정가는 326,000,000원으로, 이는 3.598백만원/평 수준으로, 최근 거래된 유사 신축 건물(더원)의 평단가와 유사한 수준입니다. 오래된 건물들의 시세보다는 신축이라는 점과 서울 강서구라는 입지를 고려할 때, 감정가 수준에서의 시세 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 인근에는 서울신정고등학교가 위치하고 있으며, 화곡중학교, 신월초등학교 등 다수의 교육시설이 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 차량 이용 시 또는 대중교통을 통해 주변의 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 거주에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건의 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 해당하므로, 항공 소음이나 군사 시설 관련 제한 사항 등을 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 채무 포기 조건부 매각이 주요 변수입니다. 비록 등기부상 임차권이 말소 예정이고 HUG의 채무 포기가 조건으로 명시되었으나, 관련 절차상의 예상치 못한 지연이나 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, '임대미상임'으로 표시된 민주현 임차인의 경우 대항력은 없으나, 관련 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)은 관련 기관에 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년식) 다세대주택으로, 입지 조건과 생활 환경이 양호합니다. 감정가는 326,000,000원이며, 이는 주변 신축 건물의 시세와 유사한 수준입니다. HUG 보증 관련 특수 물건으로, 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 조건의 정확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 신축 건물의 가치와 향후 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 핵심 지역의 신축 다세대주택이라는 점.

* HUG 관련 복잡한 권리관계가 정리되어, 인수 부담이 최소화될 가능성이 높음.

* 주변 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 326,000,000원

본건은 HUG 관련 복잡한 조건이 있으나, 권리 분석상 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 신축 건물의 가치와 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준에서 매수 기회를 노려볼 수 있습니다.

잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 범위를 입찰 고려 범위로 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 277,100,000원 ~ 309,700,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. (본 금액은 주변 시세 및 권리관계 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 입찰 참여자 수, 현장 상황, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.