나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3621 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제15층 제1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울강서경찰서' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 가양역(지하철 9호 선) 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 2층 지상 19층 건물 내 제15층 제1507호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 소화설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남동측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있 음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정 기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3621 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1111-3 경동엠파이어스테이트 제15층 제1507호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 103,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.191㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

건물지분: 18.605㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울강서경찰서’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철 9호선 가양역이 있어 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 2층, 지상 19층 건물 중 제15층 제1507호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다.

주요 설비로는 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차설비, 승강기, 소화설비, CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 노폭 약 30m, 남동측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05.~2029.09.09, 지목 도로 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안 중, 건축선(2019.04.03)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박준영)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-18

* 확정일자: 2020-11-18

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.2. 권리분석 요약

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 박준영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건을 포함하여 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부상 말소기준권리는 김포세무서장의 압류(2025.05.09.)이며, 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부상 을3 주택임차권(박준영, 105,000,000원)은 말소 예정으로, 매각으로 소멸됩니다.

갑1 소유권보존, 갑2 소유권이전, 갑3 압류, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 강제경매 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 203,164,135원입니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (경동건설산업주식회사, 2012-11-30)

* 갑2: 소유권이전 (김미연, 2013-02-28)

* 을3: 주택임차권 (박준영, 105,000,000원, 2024-12-31 접수, 말소 예정)

* 갑3: 압류 (김포세무서장, 2025-05-09 접수, 말소기준권리, 말소 예정)

* 갑4: 가압류 (경기신용보증재단, 47,434,530원, 2025-06-24 접수, 말소 예정)

* 갑5: 가압류 (신한카드, 50,729,605원, 2025-12-23 접수, 말소 예정)

* 갑6: 압류 (강서구(서울특별시), 2026-01-05 접수, 말소 예정)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 105,000,000원, 2026-02-09 접수, 말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 아파트, 주택 등이 밀집한 주거 밀집 지역이며, 인근에 서울강서경찰서가 위치하여 치안 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 지도 검색 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 경찰서가 인근에 있다는 점은 오히려 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서울강서경찰서가 인근에 위치하며, 오피스텔 및 주거 단지 주변에 상업시설, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 및 대중교통

지하철 9호선 가양역이 근거리에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

본건 매각의 핵심 조건은 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환청구권을 포기하는 것입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매각이 원활하게 진행되지 않거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 계약 시 조건 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 이용 용도 혼재

집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나 현황 ‘주거용’으로 사용 중인 점은 향후 건축법규 변경이나 관련 규제 적용 시 예상치 못한 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 공항 중요시설물보호지구, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 경동엠파이어스테이트 오피스텔로, 역세권의 교통 편리성과 다양한 편의시설을 갖춘 입지입니다. 감정가는 1억 3백만원이며, 건물면적은 18.61㎡로 소형입니다.

권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다. 다만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기라는 특수 조건이 매각 절차의 핵심입니다. 이러한 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 잠재적 리스크는 최소화될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 지하철 9호선 가양역 인근으로 역세권의 가치를 누릴 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

* 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수익형 투자 또는 갭 투자 대상 물건으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 103,000,000원입니다.

최근 18.605㎡ 면적의 매매 사례를 살펴보면,

* 2024년 2월 15층: 109,000,000원

* 2026년 7월 19층: 92,000,000원

2026년 7월 거래된 9,200만원의 사례는 직전 거래 및 감정가 대비 낮은 금액으로, 시장 상황이나 물건 자체의 특이사항이 반영되었을 가능성이 있습니다.

본건은 15층으로 2024년 2월 거래가와 유사한 층이며, 권리상 인수 부담이 없고 임차인 관련 조건이 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 98,000,000원 ~ 108,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.