나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100257 [1] 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 장충동2가 소재 '서울충무초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대학교, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3,4호선(충무로역)이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상5층 중 제1층 제110호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등 임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필 일단의 유사 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약10미터, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 토지 : 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(2024-06-27)(28m이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-1124),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심임. 기호 (2) 토지 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 1층 110호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100257 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,219,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 20.50㎡ (약 6.20평)이며, 건물 면적은 32.22㎡ (약 9.75평)입니다.

해당 물건은 힐스테이트 남산 아파트 단지 내 상가로, 총괄표제부상 건물 전체는 공동주택으로 분류되나, 본건 호실은 근린생활시설로 이용 중이며 현재 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 중구 장충동2가에 위치하며, 서울충무초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 대학교, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 입지 여건 및 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 3, 4호선 충무로역이 소재하여 교통이 편리합니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 유사 사다리형 형상이며, 현재 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 10미터, 동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(접수일자: 2024.11.11, 채권최고액: 1,131,000,000원)은 말소 예정입니다.

경매 신청 채권자는 성남농업협동조합이며, 임의경매개시결정등기(접수일자: 2026.02.05)는 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 1,131,000,000원이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명확히 기재된 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 대학교, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다.

주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 공존하여 유동인구 확보 및 잠재 고객 접근성이 좋을 것으로 판단됩니다.

해당 물건은 근린상가로 분류되며, 건물 내 다른 호실들의 업종에 따라 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 서울도심 등으로 지정되어 있어 지역적 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 3, 4호선 충무로역이 소재하여 도심 및 강남 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 주요 시설: 서울충무초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 대학가와 다양한 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 상가 이용에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 가능성: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 모집이 필요합니다. 경기 변동이나 경쟁 상가 출현 시 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 지역 내 규제: 고도지구(28m 이하), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 토지이용 규제가 존재하므로, 건축 또는 재개발 시 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 관리: 아파트 단지 내 상가이므로, 건물 관리 주체와의 협조 및 관리비 부담 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 도심 지역에 위치하며, 지하철역 초역세권에 가까워 교통 및 접근성이 매우 우수합니다. 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역의 특성상 상권 활성화 가능성이 높습니다. 현재 공실 상태이지만, 입지적 강점을 바탕으로 신규 임차인 유치 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 매수인이 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울 도심, 충무로역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 높은 접근성: 대중교통 이용이 매우 편리하여 임차인 확보에 유리합니다.

* 안정적인 상권: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 상권 유지가 가능합니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수할 권리가 없습니다.

* 낮은 투자 부담: 임차인 인수 보증금이 없어, 실제 인수 시 총 투입 비용을 예상하기 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,219,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 제시된 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건의 투자 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.