나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4444 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 1223-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.09.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "선암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통임.

형태 및 이용상태

동하향 경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-04-10), 중로3류(폭 12m-15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 북서측 일부에 타인소유 건물 일부가 과재 되어 있는 것으로 추정되며, 본건
토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치는 것으로 판단되는바 이를 감안하여 평가
하였음.

2) 본건 토지상에 별첨"지적개황도 및 사진용지"와 같이 제시외 건물㈀이 과재되어 있어
본건 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치는 것으로 판단되는바, 평가목적을 고려
하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가한 금액과 함께 이를 감안한 평가액을 별지‘토지
감정평가명세표’에 기재하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블럭조 슬래지붕 2층 건물로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주택 및 점포 등 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈁-㈈은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.


2) 기 타 :
① 본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근
유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니
경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

② 본건 건물등 일부는 남동측 인접필지(범천동 1220-19번지-국유지) 일부에 과재되어
있는 것으로 추정됨.

③ 본건 건물 중 1층 계단(주택) 0.75㎡ 부분은 무단증축으로 일반건축물대장상 위반
건축물 표시 등재되어 있으니 참고 하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물 포함
- 현재 이용상태는 주택 및 점포 등으로 이용중임[감정서 참조]
- 본건 주택 건물 중 1층 계단 0.75㎡ 부분은 무단증축으로 일반건축물대장상 위반건축물표시로 등재되어 있으니 입찰 시 유의하시기 바람.
- 감정서 표기 중 제시외건물 ㉠ 부분에 대하여는 일반건축물대장의 건축물현황과 상이하므로 입찰 시 유의하시기 바람.
- 본건 토지 북서측 일부에 타인소유 건물 일부가 과재되어 있는 것으로 추정되고, 본건 건물 일부는 남동측 인접필지(범천동 1220-19번지(국유지) 등) 일부에 과재되어 있는 것으로 추정되므로 확인하여 입찰하시기 바람.[감정서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 물건명: 부산광역시 부산진구 범천동 1223-10 단독주택

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4444 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 1223-10

* 용도: 단독주택

* 감정가: 494,475,400원

* 토지면적: 151.00㎡ (약 45.7평)

* 토지지분: 151㎡

* 건물면적: 129.58㎡ (약 39.2평)

* 건물지분: 129.58㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 재개발구역, 위반건축물

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "선암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 동하향 경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 1997년 9월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

* 총 채권액: 등기부채권 총액 700,661,413원

* 말소 예정 권리: 등기부상 을구(근저당권), 갑구(압류, 가압류)의 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 박 (보증금 39,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자(사업자등록일자): 2017-10-30

* 확정일자: 2017-10-30

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 특이사항: 임차인 박 은 대항력이 없으므로, 원칙적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차상 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있는지 여부는 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 주변 시세: 최근 매매 정보 JSON 데이터에 따르면, 2026년 4월 '삼오골든루체' (2019년식 다세대주택)의 거래 사례가 있습니다. (16.22㎡ 면적, 21,280만원 ~ 19.87㎡ 면적, 25,690만원).

* 분석: 제공된 JSON 데이터는 본건과 건물의 종류(다세대 vs 단독주택) 및 건축 연도(2019년 vs 1973년)가 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 단독주택으로 토지 가치와 건물 가치를 별도로 평가해야 하며, 제시외 건물 및 과재(過載) 문제로 인한 시세 산정의 불확실성이 존재합니다.

* 주위 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: "선암초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 이상으로 판단됩니다. (상대보호구역)

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

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* 중복사건: 본 건과 동일한 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재합니다.

* 재개발구역: 해당 지역이 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 이주 또는 사업 추진 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 위반건축물: 건물 1층 계단 0.75㎡ 부분이 무단 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물대장과의 불일치로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 과재(過載) 문제:

* 토지 북서측 일부에 타인 소유 건물 일부가 과재되어 있어 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 본건 건물 일부가 남동측 인접 필지(국유지 포함) 일부에 과재되어 있는 것으로 추정됩니다.

* 감정서 표기 중 제시외건물 ㉠ 부분과 건축물대장 건축물현황 간에 차이가 있어 주의가 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 어려웠습니다. 평가 시 통상적인 상태를 가정하였으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 단독주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있으며 재개발 구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 선암초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

다만, 위반건축물 등재, 타인 소유 건물과의 과재 문제, 제시외 건물과의 차이 등 명확한 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다. 이러한 문제들은 잠재적 추가 비용 발생 또는 소유권 행사 제약으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 임차인 현황에 대한 최종 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 재개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 인한 장기적인 자산 가치 상승 기대.

* 핵심 입지: 부산진구 범천동 지역의 중요성.

* 토지 가치: 151.00㎡의 넓은 토지는 단독주택으로서의 활용 가치가 높음.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 494,475,400원 (4억 9,447만 5천 4백원)

* 시세 분석: 제공된 JSON 정보의 '삼오골든루체' 사례는 본건과 물건 종류 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 사례의 단위 면적당 거래가를 참고할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 본건은 위반건축물, 타인 소유 건물 과재, 제시외 건물과의 상이함 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 따라서 이러한 문제 해결을 위한 추가 비용 및 시간을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 재개발 구역으로서의 잠재적 가치를 고려하더라도, 현재 파악된 리스크를 반영하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 권장 입찰 범위: 450,000,000원 ~ 500,000,000원 (4억 5천만원 ~ 5억원)

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 기반으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과를 토대로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.