나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66602 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1244-4 스마트리치연산 8층817호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선 연산역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건내 8층 817호로서,
(사용승인일 : 2021.07.02.)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 무인현관기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지로서, 공동주택(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접하며 타워주차설비가 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 확인되니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 확인되니 경매진행시 참고하시기 바람.[감정서 참조]
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2023년12월29일 제159270호)를 말소하는 것에 동의.[2026. 5. 11.자 제출서면 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 주소: 부산광역시 연제구 연산동 1244-4 스마트리치연산 8층817호

* 건물명: 스마트리치 연산

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설 기재, 현황 주거용 이용 확인)

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 면적: 22.34㎡ (약 6.76평)

* 건물 지분 면적: 22.3405㎡ (약 6.76평)

* 토지 면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

* 토지 지분 면적: 2.8156㎡ (약 0.85평)

* 건물 층수: 총 20층 중 8층

* 사용승인일: 2021년 07월 02일

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경66602 (1)

* 감정가: 136,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 최신 지도 서비스 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

2.2. 교통망

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2022년 08월 12일 접수된 근저당권 (을4, 권리자: 오봉진, 채권액: 1,560,000,000원)

* 본 경매물건의 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 주택임차권 (을6, 권리자: 박솔, 임차금액: 110,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (성함: 박솔)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 24일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 본건은 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권 또한 말소 예정으로 확인됨.

* 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의하였음. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 가능성이 높음을 시사함.

3.3. 권리 분석 요약

* 이 물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 물건임.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항 언급과 실제 '대항력 없음' 표기 간의 정보 혼재는 주의가 필요하나, HUG의 동의 내용을 종합할 때 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 건물이 위치한 부산 연제구 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구로, 풍부한 근린생활시설과 교통 편의성을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 본건은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 상권이 형성되어 있어 잠재적 임차인 확보에 유리함.

* 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 매매 사례를 볼 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 단지 인근에 연제초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 부산지하철 1호선 연산역 역세권으로 부산 시내 이동이 매우 편리함.

* 주변에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 등기부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 것으로 확인됨. 이는 향후 매매 또는 임대 시 용도 관련 제한이나 민원 발생 소지가 있을 수 있으므로, 실제 주거용으로 이용하기 위한 법적/행정적 절차 및 가능성을 사전에 확인하는 것이 중요함.

* '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 언급과 '대항력 없음'으로 표기된 임차인 현황 간의 정보 불일치에 대한 추가적인 확인이 필요하나, HUG의 동의 사항을 종합할 때 인수 부담은 없을 것으로 예상되므로 큰 리스크는 아님.

* 감정가 136,000,000원 대비 동일 건물 동일 면적의 최근 매매 사례(74,000,000원, 2026년 3월)가 현저히 낮다는 점은 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사함.

7. 종합 의견

* 부산 연제구 연산동에 위치한 스마트리치연산 오피스텔 경매 물건으로, 연산역 역세권이라는 뛰어난 교통 환경과 잘 갖춰진 주변 생활 인프라를 자랑함.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔이며, 현황 주거용으로 이용되고 있어 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 적합할 수 있음.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단되어, 권리 분석 상의 부담은 적은 편임.

* 다만, 감정가와 최근 유사 면적 매매 사례 간의 상당한 가격 차이가 존재하므로, 철저한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 부산의 주요 역세권인 연산동에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수함.

* 신축급 오피스텔로 상품성이 뛰어나며, 현황 주거용 이용으로 실거주 수요 확보에 유리함.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하고, 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 시세 조사 결과, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익률 확보가 가능함.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 136,000,000원임.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(22.34㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 74,000,000원에 거래되었음. 이는 본건의 감정가보다 현저히 낮은 금액임.

* 반면, 더 넓은 면적(25.8㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 130,000,000원에 거래된 사례도 존재함.

* 본건은 8층으로, 20층에서 거래된 74,000,000원 사례와 비교 시 층간 가치 차이를 고려해야 하나, 감정가와 비교 시에는 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요함.

* 현 시세 및 감정가, 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 예상됨.

* 잠재적 리스크(감정가 대비 낮은 시세, 용도 혼동 등)를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 120,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.