나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66053 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 1191 비룡벨로스텔라 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 "부산체육고등학교"남측 인근에 위치하는
비룡벨로스텔라 (현칭 : 101동) 6층 603호로서,부근은 중소규모의 공동주택,단독주택.
소규모점포 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장등이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 12층 건 중 6층 603호로서
외벽 : 인조석붙임 및 페인팅마감등.
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,화재탐지 및 경보설비 승강기설비,도시가스설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 조성된 부정형 토지로 공동주택(아파트)부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약8 -10미터 정도의 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(2024-
05-10)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-08-27)(부산남고등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(부산체육고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
상대보호구역(태종대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(부산체육고등학
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

물건 비고

- 현칭은 101동임
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2023년10월12일제122940호)를 말소하는 것에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경66053 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1191 비룡벨로스텔라 6층603호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

토지면적: 51.27㎡ (약 15.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.47㎡ (약 21.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

현재 명칭: 101동

2.2. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 비룡벨로스텔라 (현칭: 101동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브) 지붕

층수: 지하 1층, 지상 12층 중 6층 603호

사용승인일: 2019년 04월 18일

총세대수: 44세대

총면적: 4037.7133㎡

건축면적: 818.921㎡

2.3. 전용 면적 정보

전용면적: 70.47㎡ (약 21.32평)

호수: 603호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 "부산체육고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 부지로 이용되고 있습니다. 서측으로 폭 약 8-10미터 정도의 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 제한구역:

* 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 교육환경보호구역 (2024-05-10) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2024-08-27) <교육환경 보호에 관한 법률> (부산남고등학교, 부산체육고등학교, 태종대중학교 관련)

* 절대보호구역 (부산체육고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 준보전산지 <산지관리법>

2.5. 지역 개발 및 생활 환경

영도구 동삼동 일대는 한국해양과학기술원 등 다수의 공공기관이 이전하며 혁신지구로 개발되었으나, 인구 유입 효과는 기대에 미치지 못하고 있습니다. 다만, 영도구는 최근 문화 예술의 도시로 탈바꿈하고 있으며, '피아크'와 같은 복합문화공간이 조성되는 등 지역 내 문화 시설 확충이 이루어지고 있습니다. 인근에 영도어울림문화공원 등이 있어 문화생활을 영위할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 29일 접수된 서울중앙지방검찰청의 가압류(갑4)입니다. 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6, 2024-02-05 접수)이 말소기준권리보다 후순위이므로, 해당 경매로 인해 본 건의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 갑4: 가압류 (2021-11-29) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (2024-02-05) - 말소

* 갑6: 강제경매 (2024-02-05) - 말소 (본 경매)

* 을1: 주택임차권 (2023-10-12) - 말소 (HUG 동의)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 신종성

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 09월 02일

* 확정일자: 2019년 09월 16일

* 배당신고일자: 2023년 10월 12일

* 비고: 임차인 현황표 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 특별 권리 사항

신청채권자인 주택도시보증공사는 임대차보증금 반환채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도, 그 잔액에 대하여 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2023년 10월 12일 제122940호)를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 채무를 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 영도구 동삼동 일대는 중소규모 공동주택 및 소규모 점포가 혼재하는 지역입니다. 인근에 부산체육고등학교, 부산남고등학교, 태종대중학교 등이 위치하고 있으며, 대규모 주거단지 개발(동삼하리지구)이 추진되었던 이력이 있습니다.

4.2. 주변 편의 및 근린시설

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근도 가능합니다. 또한, 영도어울림문화공원과 같은 문화 시설이 있습니다. 다만, 영도구는 전반적으로 인구 감소 추세가 나타나고 있으며, 지역 내 젊은 층 유출이 가속화되고 있다는 점은 상권 활성화 측면에서 부정적 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 건물 상태

본 물건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 6층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 인조석붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 내부에 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 부산체육고등학교, 부산남고등학교, 태종대중학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 권리관계의 불확실성

임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있어 혼선이 있습니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 그럼에도 불구하고, 최종 입찰 전 등기부등본 및 현장 조사를 통해 임차인과의 관계를 명확히 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지이용 제한

준보전산지 및 교육환경보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 인구 감소 추세

영도구 전반적으로 인구 감소 추세가 나타나고 있어, 지역 내 부동산 시장 활력 저하 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지방법원 2024타경66053호 부동산강제경매 사건으로, 영도구 동삼동에 위치한 아파트입니다. 감정가는 1억 7,800만원이며, 토지 면적 51.27㎡, 건물 면적 70.47㎡입니다.

권리 분석상 가장 중요한 쟁점인 임차인 관련 문제에 대해, 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권 등기 말소에 동의함으로써 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'으로 표기된 점과 '대항력 없음'으로 기재된 점 사이의 간극은 명확한 확인이 필요합니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 준보전산지, 교육환경보호구역 등의 제한사항과 지역의 인구 감소 추세는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신청채권자(HUG)의 적극적인 권리 말소 동의로 인한 낙찰자의 권리 인수 부담 최소화 가능성.

* 인수 부담 없는 물건으로, 일반 경매 절차에 따른 낙찰 후 명도 진행 용이성 기대.

* 부산 영도구라는 지역적 특성을 고려한 시세 상승 잠재력 (해양 관련 산업 및 관광 개발 등).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사 동의에 따른 말소 예상)

* 권리관계 분석 결과, 인수할 채무 부담이 없는 것으로 판단되므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세, 낙찰 통계, 물건의 실질적인 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원 (시세 및 주변 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.