나이스옥션 법원경매 부산 2024타경66534 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 890-32 전포 코아루 오펠리움오피스텔 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 내외 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성북초등학교 서측 인근에 위치하는 전포 코아루 오펠리움 오피스텔 제4층 제401호로서, 주위는 상업지역 내 근린생활시설 및 유사 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 지대이며, 서면권 외곽으로서 제반 생활여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 근거리에 버스정류장 및 지하철역(전포역)이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건내 4층 401호로서,

외벽 : 치장석 판넬 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샤시 이중창 등임.

이용상태

주거용 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 준하는 토지로서 주위는 대체로 서하향 완경사를 이루고 있으며, 오피스텔 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 60미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 130m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경66534 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 890-32 전포 코아루 오펠리움오피스텔 4층 401호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 187,000,000원

* 토지면적: 6.39㎡ (약 1.93평)

* 토지지분: 6.39㎡ (약 1.93평)

* 건물면적: 44.15㎡ (약 13.36평)

* 건물지분: 44.15㎡ (약 13.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 주위환경: 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성북초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업지역 내 근린생활시설, 유사 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 지대임. 서면권 외곽으로서 제반 생활 여건은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 근거리에 버스정류장 및 지하철역(전포역)이 소재하여 대중교통 사정이 양호함.

* 인접 도로: 본건 토지 동측으로 노폭 약 60미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(2024-06-12)(최고높이 130m, 180m), 상대보호구역에 속함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 (압류, 수영세무서장) 2022-01-11

* 주요 권리 사항:

* 을3 (주택임차권, 김경훈): 2019-09-27 접수. 보증금 180,000,000원. 2021-09-17 전입, 2021-08-31 확정. 대항력 있음. 등기부상 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서상 매수인에게 인수될 수 있음.

* 갑3 (압류, 수영세무서장): 2022-01-11 접수. 말소기준권리.

* 갑4 (가압류, 김종훈): 2022-01-13 접수. 50,000,000원. 매각으로 소멸.

* 갑5 (압류, 밀양시): 2022-08-03 접수. 매각으로 소멸.

* 갑7 (압류, 남구(부산광역시)): 2023-04-11 접수. 매각으로 소멸.

* 갑9 (강제경매, 김경훈): 2024-12-17 접수 (사건번호 2024타경66534). 185,154,012원. 본 경매의 개시 결정 채권자. 매각으로 소멸.

* 채권자: 김경훈 (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* * 김경훈

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-08-31

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권이며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 감정평가서상 '주거용 오피스텔'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '업무시설'로 표기되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 확인이 필요함.

* 주변 환경: 상업지역 내 다양한 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 편리한 지역임.

* 교통: 지하철 2호선 전포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 여건이 우수함.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 성북초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 상업지역 내 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 건물 특성: 2019년 준공된 27층 건물 중 4층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 김경훈 (보증금 180,000,000원). 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 입찰 시 최우선적으로 고려해야 할 위험 요소임.

* 채권자 겸 임차인: 본 경매 개시 채권자가 임차인 김경훈 본인이라는 점은 특이사항으로, 임차인의 배당 여부 및 보증금 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

* 공부상 용도 불일치: 건축물대장상의 '업무시설'과 감정평가서상의 '주거용 오피스텔' 표기 차이에 대한 확인이 필요하며, 실제 이용 목적에 따라 활용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 전포동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 생활 환경은 양호한 편임. 하지만, 등기부등본 및 물건명세서 상 '인수'로 명시된 선순위 임차인(김경훈, 보증금 180,000,000원)의 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 실제 인수되는 금액을 정확히 산정하고 입찰에 참여해야 함. 또한, 건축물대장과 감정평가서 간 용도 표기 차이도 주의 깊게 살펴보아야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 상품성이 우수함.

* 역세권 입지: 전포역(지하철 2호선) 인근에 위치하여 임대 수요 확보에 유리함.

* 생활 편의: 주변 상업지역 내 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 187,000,000원

* 건물 전용 면적: 44.15㎡ (약 13.36평)

* 최근 실거래가 분석 (전포 코아루 오펠리움 오피스텔):

* 43.12㎡: 215,000,000원 (2025년 2월 거래) - 약 498.6만원/㎡

* 32.15㎡: 129,000,000원 (2026년 1월 거래) - 약 401.2만원/㎡

* 32.15㎡: 142,000,000원 (2026년 1월 거래) - 약 441.7만원/㎡

* 시세 환산: 본건 면적(44.15㎡)을 기준으로, 최근 거래된 32.15㎡ 물건들의 단가(약 401.2만~441.7만원/㎡) 적용 시 약 177,000,000원 ~ 195,000,000원 범위로 추정되며, 43.12㎡ 물건의 단가(약 498.6만원/㎡) 적용 시 약 220,000,000원 범위로 추정됨.

* 예상 입찰가 산정: 감정가(187,000,000원) 및 최근 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 판단됨.

* 주의사항 : 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 바탕으로 산정되었으며, 실제 인수될 수 있는 임차인 김경훈의 보증금 180,000,000원은 제외한 금액임. 따라서, 실제 낙찰 후 인수하게 될 보증금을 포함한 총 취득 비용을 반드시 검토해야 하며, 이에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 함. 권리 인수 부담이 크므로, 해당 리스크를 고려하여 감정가 이하 또는 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.