나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6740 [1] 울산광역시 울주군 상북면 이천리 618 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 이천리 소재 "죽전마을" 북동측 인근에 위치하며
주위는 펜션, 전원주택, 근린생활시설, 자연림, 하천 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 자루형의 토지로 자체지면 평탄하며 상업용 건물 부지로 이용중입니다.
일련번호(2): 부정형의 토지로 자체지면 평탄하며 일련번호(1) 토지의 부속토지(주차장)으로 이용중입니다.
일련번호(3): 부정형의 토지로 자체지면 평탄한 도로입니다.

인접 도로상태

일련번호(1): 북서측으로 세로와 접합니다.
일련번호(2): 지적도상 맹지이며, 일련번호(1),(3) 토지를 통하여 출입하고 있습니다.
일련번호(3): 본건이 도로이며, 북측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)-(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축중)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표"를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층건으로
외벽: 몰탈위페인팅,치장석붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호: 하이샷시창.

이용상태

일련번호(가) 단독주택(다가구주택)으로서 대여용 펜션(뉴아일랜드펜션)으로 이용중입니다.
-1층: 4가구(101호-104호)
-2층: 4가구(201호-204호)

설비내역

위생설비,급배수시설,상하수도시설 및 전기보일러에 의한 난방시설이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ)-(ㅁ)은 본 감정목적을 참작하여 평가하였습니다.(후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

- 본건 일련번호(가) 건물의 공부상 소재지는“이천리 618, 618-1, 618-2, 618-3번지” 위 지상으로 등재되어 있으나, 2012년 10월 25일 자로 분할되어 현황 “이천리 618번지” 위 지상에 소재합니다.
- 본건 일련번호(가) 건물의 공부상 용도는“단독주택”이나, 현황“근린생활시설(펜션)"로 이용중입니다.
- 본건 일련번호(가) 건물의 공부상 지붕은“(철근)콘크리트지붕”이나, 현황 "콘크리트위 아스팔트슁글지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 및 지상 수목 매각에 포함.
2.목록2.~4. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.
3.목록1. 공부상 소재지는 ‘이천리 618, 618-1, 618-2, 618-3번지’이나, 2012.10.25.자로 분할되어 현황상 ‘이천리 618’ 위 지상에 소재함.
4.목록1. 공부상 용도는 ‘단독주택’, 지붕은 ‘(철근)콘크리트지붕’이나, 현황 ‘근린생활시설(펜션)’, ‘콘크리트 위 아스팔트 슁글지붕’임.
5.목록2. 현재 주차장으로 사용중.
6.목록3. 맹지임.
7.목록4. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경6740 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산수산업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각기일: 기재되지 않음

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 이천리 618 (건축물대장상 새주소: 울산광역시 울주군 배내로 1064-2)

용도: 현황 근린생활시설(펜션) (공부상 단독주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 (현황 콘크리트 위 아스팔트슁글지붕)

층수: 지상 2층

건물 제시외 면적: 108.86㎡ (펜션으로 사용하는 부속 건물 및 시설물 포함 추정)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 605,434,600원

토지면적: 총 666.00㎡ (약 201.5평)

매각 대상 토지 지분: 661.5㎡ (약 200.0평)

(총 토지 면적 중 약 4.5㎡는 매각 제외될 수 있음을 유의)

토지 이용 현황:

일련번호(1): 건축물대장상 대지면적 532㎡ (약 161평). 자체 지면은 평탄하며 상업용 건물 부지로 이용 중.

일련번호(2): 부정형의 토지로, 일련번호(1) 토지의 부속 토지(주차장)로 이용 중.

일련번호(3): 부정형의 토지로, 본 건의 도로로 이용 중.

(일련번호 2, 3의 구체적인 면적은 미기재되었으나, 전체 토지 지분 661.5㎡에 포함되는 것으로 추정)

주의: 목록2~4번 필지는 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인은 측량이 필요합니다.

건물면적: 228.32㎡ (약 69.1평) (총 면적)

건물 지분: 228.32㎡ (전체 건물 매각으로 보임)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

울산광역시 울주군 상북면 이천리 "죽전마을" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 펜션, 전원주택, 근린생활시설, 자연림, 하천 등으로 형성되어 있어 자연 친화적이며 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

물건 현황상 '뉴아일랜드펜션'으로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

대중교통 이용에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

2.3. 도로 접근성

일련번호(1) 토지는 북서측으로 세로(도로)와 접해 있습니다.

일련번호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호(1), (3) 토지를 통해 출입 가능합니다.

일련번호(3) 토지는 본 건의 도로로 이용되며 북측으로 세로와 접합니다.

다만, 목록 2~4번 필지는 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인은 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 2018년 3월 20일자 울산수산업협동조합의 근저당권(을9)이 말소기준권리입니다.

본 경매(임의경매, 을14) 및 그 이하의 모든 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 및 내용은 추가 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (김재흠)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021.06.07

대항력: 없음

권리분석: 인수 보증금 없음.

임차인: 정 (정영석)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023.04.25

대항력: 없음

권리분석: 인수 보증금 없음.

주의: 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 울산광역시 울주군 상북면의 자연 환경이 우수한 지역에 위치하며, 주위에는 전원주택과 펜션 단지가 형성되어 있습니다.

주요 상업 시설보다는 숙박 및 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

인근 관광지(예: 가지산, 석남사 등)와의 연계 가능성이 있으며, 펜션 운영을 통한 수익 창출 잠재력이 있습니다.

대형 상권이나 번화가와는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 휴양 및 관광 목적의 상권으로 평가됩니다.

주변은 자연림과 하천 등으로 쾌적한 환경이 조성되어 있으며, 검색 결과상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능, 일반 교통 사정 보통.

* 편의시설: 상세 정보는 부족합니다. 주위에 펜션 및 근린생활시설이 분포되어 있으며, 가까운 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설 이용 시에는 울주군청 또는 울산 시내 접근이 필요합니다.

* 주변 환경: 자연림, 하천, 전원주택, 펜션 단지가 어우러져 쾌적하고 조용한 주거 및 휴양 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

일부 토지(목록2~4)의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위한 측량이 필요합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

6.2. 물건 관련 특이사항

지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 관리 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이에 따른 복잡성이 발생할 수 있습니다. (토지 지분 661.5㎡ 매각)

공부상 용도(단독주택)와 현황 용도(근린생활시설-펜션)가 상이하므로, 향후 건축물대장 변경 등 행정 절차 진행 필요성을 검토해야 합니다.

일부 토지(목록3)가 맹지입니다.

제시외 건물(2-1~2-5) 및 지상 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리, 철거 또는 활용에 따른 추가 비용 또는 번거로움이 발생할 수 있습니다.

건물의 지붕 마감재가 공부와 상이합니다.

임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금/차임이 0원이어서 금전적 인수 부담은 없으나, 점유 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면의 우수한 자연 환경을 배경으로 하는 펜션으로, 현재 펜션으로 운영 중입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

다만, 지분 매각, 공부와 현황 간의 불일치(용도, 주소), 경계 불분명, 맹지 등 일부 리스크 요소를 가지고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

특히 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 중요하며, 현황 용도에 맞춰 건축물대장 변경 등 행정 절차 진행 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

펜션 운영 수익성을 면밀히 분석하고, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

자연 휴양 및 관광 수요를 기반으로 하는 펜션 사업에 대한 이해가 있다면 투자 가치를 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 자연 환경: 배내골 인근의 쾌적하고 조용한 입지를 자랑합니다.

* 기존 운영 중인 펜션: 현재 '뉴아일랜드펜션'으로 운영 중이며, 영업 승계 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 하자가 없습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 인수 보증금이 0원입니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 또는 관광 활성화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 605,434,600원

인수되는 보증금: 0원

유찰 횟수 및 현 시세 정보가 없어 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

본 건은 지분 매각, 공부와 현황의 불일치, 맹지 등 리스크 요소를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 펜션 운영 수익률 분석 등 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.