나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9312 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-020호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에
스타양산" 1층 (1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서 부근
일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하며, 상업지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통상
황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층
(1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서

외벽 : 치장석, 복합판넬, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어, 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 판매시설(공실상태).
기호(2,3) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의
포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m
)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(1) : 내부 벽체가 일부 제거되어 인접 1-015호와 연결되어 있음.
기호(2,3) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

본건(1-020호) 및 1-019호는 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있으나(현재 '클리브랜드'로 이용중), 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려하여 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9312 (5)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-020호

용도: 판매시설

감정가: 721,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진해수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.63㎡ (약 5.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 주요 특징

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 본건(1-020호) 및 1-019호는 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있으나(현재 '클리브랜드'로 이용중), 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려하여 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에스타양산" 1층 1-020호입니다.

주변 일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(증산역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상, 북동측으로 폭 약 20미터 이상, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(을1, 진해수산업협동조합, 2023-07-28) 이하 모든 권리(소유권이전, 가처분, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 경매는 채권자 진해수산업협동조합의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

3.2. 인수되는 권리

특별한 이견이 없는 한, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (주의: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 확인된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계가 미상이며 보증금액이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 추가적인 위험에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 현황

본 건이 속한 라피에스타양산은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 밀집한 상업지역에 위치합니다.

판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등으로 복합적인 용도로 활용 가능한 지역입니다.

다만, 상가 전체 공실률이 높다는 분석이 있으며, 특히 1층 공실률이 높은 것으로 나타났습니다. LF스퀘어몰 입점 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중이나, 상권 전반의 활성화에는 엇갈리는 평가가 존재합니다.

4.2. 주요 업종 및 경쟁 환경

인근 지역은 다양한 소매업, 서비스업 등이 운영되고 있으며, 복합상가 내 위치하여 유동인구 및 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

'클리브랜드'로 이용 중이라는 점은 특정 업종의 운영 가능성을 시사합니다. 최근 LF스퀘어 양산점(아울렛)이 1층에 입점하며 활기를 더하고 있다는 평가도 있으나, 여전히 상권 침체에 대한 우려도 공존합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

증산역을 비롯한 대중교통 접근성이 우수하며, 상업지구 내에 위치하여 각종 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 높은 수준입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 쓰레기 소각장 등 주민 기피 시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급이나 문제는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 합병된 공간

본 건(1-020호)은 인접한 1-019호와 내부 벽체가 일부 제거되어 연결된 상태로, 현재 '클리브랜드'로 이용 중입니다.

집행법원의 현황 조사 결과에 따르면, 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단되나, 추후 원상 복구 또는 구조 변경 시 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공실 및 상권 침체 가능성

라피에스타양산 상가의 높은 공실률과 상권 침체에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 본건의 임대 수익률 및 향후 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 인근의 상업지역에 위치한 판매시설로, 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

근린생활시설, 업무시설 등 다양한 상업시설이 밀집한 지역에 속해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 라피에스타양산 상가의 높은 공실률과 상권 침체에 대한 우려, 인접 호실과의 내부 벽체 제거로 인한 합병 사용 등은 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

경계 복원 가능성이 있다는 점은 긍정적이나, 합병된 공간의 현황 및 추후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 증산역 초역세권 및 대로변에 접하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 상업지구 잠재력: 다양한 상업시설이 밀집한 지역으로, 배후수요를 통한 성장 잠재력이 있습니다.

* LF스퀘어몰 입점 효과: 최근 LF스퀘어 양산점(아울렛) 입점으로 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시장 조사 및 주변 시세, 본건의 현황, 명도 비용, 합병된 공간의 복구 또는 활용 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 심층적인 현장 조사 및 상권 분석, 법률 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외한 모든 비용을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.