나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9312 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-018호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에
스타양산" 1층 (1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서 부근
일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하며, 상업지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통상
황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층
(1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서

외벽 : 치장석, 복합판넬, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어, 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 판매시설(공실상태).
기호(2,3) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의
포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m
)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(1) : 내부 벽체가 일부 제거되어 인접 1-015호와 연결되어 있음.
기호(2,3) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

본건(1-018호) 및 1-017호는 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있으나(현재 '클리브랜드'로 이용중), 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려하여 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9312 (3)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-018호

용도: 판매시설

감정가: 854,000,000원

토지면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

건물면적: 39.73㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청): 진해수산업협동조합

1.1. 입지조건

최고의 입지: 본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리에 위치한 "증산역" 북서측 인근에 소재하는 "라피에스타양산" 상가 건물 1층 1-018호입니다.

주변 환경: 해당 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 복합적으로 혼재하는 상업지대로서 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 증산역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 상황: 본 건물은 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

경매 개시: 본 경매는 2024년 11월 13일 진해수산업협동조합의 임의경매 신청(갑8)에 의해 진행되었습니다.

등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 3,480,000,000원입니다.

소유권 이전 이력:

* 갑5: 2023년 7월 28일 주식회사거성축산 소유권 이전

* 갑6: 2024년 2월 19일 더블루실버케어주식회사 소유권 이전

기타 권리:

* 갑7: 농업협동조합중앙회 가처분 (2024년 6월 3일 접수, 말소)

* 갑9: 금천세무서장 압류 (2025년 7월 14일 접수, 말소)

* 갑10: 양산시 압류 (2025년 10월 28일 접수, 말소)

인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 양산시 물금읍 증산리는 신도시 개발과 함께 각종 상업, 업무, 주거시설이 밀집된 활발한 상업지대입니다.

건물 용도: 라피에스타양산은 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등이 복합된 건물로 다양한 업종이 입점해 있습니다.

본 건(1-018호) 이용 현황:

* 본 건(1-018호)은 기존에 1-017호와 내부 벽체가 일부 제거되어 하나의 공간으로 연결된 상태로 이용 중이며, 현재 '클리브랜드'라는 상호로 영업 중인 것으로 파악됩니다.

* 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등을 통해 위치, 형상 등이 특정 가능하며, 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 증산역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 상업지대에 위치하여 주변에 대형 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 상업지대, 역세권 개발 현황을 종합해 볼 때, 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으며, 쾌적한 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 구조 변경: 본 건(1-018호)은 인접한 1-017호와 내부 벽체가 제거되어 통합 운영 중입니다. 이는 추후 독립적인 공간 분할 시 원상복구 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

임대차 관계 미확인: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 미상으로 명확하게 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 '개요: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 비록 구체적인 지상권 설정 내용은 상세히 명시되지 않았으나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성을 염두에 두고 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 핵심 상업지구이자 역세권에 위치한 판매시설로, 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 현재 인접 호실과 통합되어 넓은 공간으로 활용되고 있어 다양한 업종의 사업에 유리할 것으로 보입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 내부 벽체 제거로 인한 통합 상태는 투자 결정 전 반드시 확인하고 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 증산역이 인접해 있어 풍부한 유동인구 확보 및 뛰어난 접근성을 바탕으로 높은 가치를 지닙니다.

상업지대의 성장성: 양산시 물금읍 지역은 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 신도시로, 향후 상권 활성화와 더불어 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

확장된 영업 공간: 1-017호와 통합되어 사용되고 있어, 넓은 면적을 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 이는 대형 프랜차이즈 유치 또는 특정 콘셉트의 매장 운영에 유리하게 작용할 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 주변의 주상복합 단지 개발과 신흥 상권 형성에 따른 미래 가치 상승이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 854,000,000원

참고 사항: 본 경매 물건은 임차인으로부터 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

입찰가 산정은 감정평가액을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 본 건의 권리 관계 및 내부 상태 등을 종합적으로 고려한 철저한 시장 조사와 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.