나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9312 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-019호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에
스타양산" 1층 (1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서 부근
일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하며, 상업지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통상
황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층
(1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서

외벽 : 치장석, 복합판넬, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어, 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 판매시설(공실상태).
기호(2,3) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의
포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m
)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(1) : 내부 벽체가 일부 제거되어 인접 1-015호와 연결되어 있음.
기호(2,3) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

본건(1-019호) 및 1-020호는 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있으나(현재 'SPARKS DISNEY'로 이용중), 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려하여 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9312 (4)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-019호

건물명: 라피에스타양산

용도: 판매시설 (기타: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 767,000,000원

토지 면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

건물 면적: 35.65㎡ (약 10.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진해수산업협동조합 (근저당권 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2018년 12월 21일

총 층수: 지하 3층, 지상 7층

해당 층: 1층 1-019호

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292번지에 위치한 라피에스타양산 상가 건물 1층 1-019호입니다.

"증산역" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하는 상업지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의 도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 진해수산업협동조합입니다.

말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권(채권액 3,480,000,000원)입니다.

이 외에도 주식회사거성축산, 더블루실버케어주식회사 등의 소유권 이전 등기가 있으며, 농업협동조합중앙회의 가처분, 금천세무서장 및 양산시의 압류 등기가 존재하였으나 모두 말소될 예정입니다.

현재 등기부채권 총액은 3,480,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 라피에스타양산은 양산시 물금읍의 주요 상업지역에 속해 있습니다.

증산역을 중심으로 형성된 상권으로, 인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

건물 자체의 용도가 판매시설이며, 본건(1-019호)은 인접한 1-020호와 내부 벽체가 일부 제거되어 연결된 상태로, 현재 'SPARKS DISNEY'라는 상호로 영업 중인 것으로 파악됩니다. 이는 두 개 호실을 합쳐 넓은 공간으로 활용하고 있음을 시사합니다.

역세권의 장점을 바탕으로 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 증산역이 인근에 위치하여 부산 및 양산 시내 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 상업지대 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등이 주변에 분포하고 있습니다.

주변 환경: 양산 물금 신도시의 발전된 상업 및 주거 지역으로, 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설은 특별히 보고되지 않았으나, 입찰 전 추가적인 현장 조사 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

구분건물의 복합적 이용: 1-019호와 1-020호가 내부 벽체 제거로 연결되어 사용되는 점은 향후 구분등기나 원상복구 요구, 혹은 매각 후 분할 시 발생할 수 있는 법적, 행정적 문제를 고려해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 임대료 미납분 등에 대한 확인이 필요합니다.

상권 내 경쟁: 동일 건물 내 및 주변 상가와의 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 공실률 및 타 상가의 임대료 추이 등을 면밀히 분석해야 합니다.

영업 상태 지속 불확실성: 현재 'SPARKS DISNEY'로 운영 중이나, 이 영업 상태가 법적으로 문제가 없으며 향후에도 지속 가능한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 집합건축물대장과의 차이가 존재하므로 이에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 양산 물금 신도시의 핵심 상권인 증산역 인근에 위치한 투자 가치가 있는 판매시설입니다.

뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 여러 호실이 연결되어 사용되는 특성, 임대 관계의 불확실성 등은 신중하게 접근해야 할 요소입니다.

감정가를 기준으로 현재 시세, 향후 상권 발전 가능성, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철역과 인접하여 높은 유동인구와 접근성을 자랑합니다.

넓은 활용 공간: 두 개 호실이 통합되어 사용 가능한 넓은 공간은 다양한 업종의 입점을 용이하게 합니다.

신축 건물: 2018년에 사용 승인된 비교적 최근 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

다목적 활용 가능: 판매시설 외에도 문화, 집회, 근린생활시설 등 다양한 용도로 전환하여 수익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는,

최근 인근 유사 부동산의 실거래가 및 임대 사례 조사,

건물의 현 상태 (내부 구조 변경, 점유 현황 등)에 따른 명도 비용 및 추가 공사 비용 추산,

향후 상권 발전 전망 및 예상 공실률 등을 고려한 수익률 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.