나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9312 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-014호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에
스타양산" 1층 (1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서 부근
일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하며, 상업지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통상
황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층
(1)1-014호, (2)1-017호, (3)1-018호, (4)1-019호, (5)1-020호로서

외벽 : 치장석, 복합판넬, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어, 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 판매시설(공실상태).
기호(2,3) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 판매시설(의류), 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의
포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m
)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(1) : 내부 벽체가 일부 제거되어 인접 1-015호와 연결되어 있음.
기호(2,3) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.
기호(3,4) : 경계벽체 없이 2개호를 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

본건(1-014호) 및 1-015호는 내부 벽체가 일부 제거되어 연결되어 있으나(현재 공실), 집합건축물대장 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려하여 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9312 (1)

* 물건 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292, 라피에스타양산 1층 1-014호

* 신축 주소: 경상남도 양산시 증산역로 177 (물금읍 가촌리)

* 건물명: 라피에스타양산

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 7층 건물 중 1층

* 전유 부분 면적: 61.87㎡ (약 18.7 평)

* 토지 지분 면적: 34.36㎡ (약 10.4 평)

* 용도: 판매시설 (집합건축물대장상 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,227,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOO (진해수산업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하는 상업지대

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 증산역이 위치하여 대중교통 이용 편리함

* 도로: 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상, 북동측으로 폭 약 20미터 이상, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접해 있음

* 토지 이용 계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 28일자 진해수산업협동조합 근저당권 (을1)

* 경매 개시 결정: 2024년 11월 13일자 울산지방법원 2024타경9312 (채권자: 진해수산업협동조합, 채권액: 3,081,112,447원)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 3,480,000,000원

* 소유권 변동:

* 2023년 7월 28일: 주식회사거성축산에서 더블루실버케어주식회사로 소유권 이전 (등기부상 갑5, 갑6)

* 기타 권리:

* 2023년 7월 28일: 진해수산업협동조합 근저당권 (을1) - 말소기준

* 2024년 6월 3일: 농업협동조합중앙회 가처분 (갑7) - 말소

* 2025년 7월 14일: 금천세무서장 압류 (갑9) - 말소

* 2025년 10월 28일: 양산시 압류 (갑10) - 말소

* 인차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 확인된 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 '지상권개요:'는 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 확인되지 않음)

1.3. 상권분석

* 건물 현황: "라피에스타양산"은 다양한 상가, 업무시설, 주상복합 등이 밀집한 복합 상업 지역 내에 위치.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 입점해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리.

* 업종 구성: 본 건물은 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 본 건(1-014호)은 판매시설로 분류됨.

* 시장 잠재력: 양산시 물금읍 지역은 지속적인 개발과 인구 유입으로 상업 시설에 대한 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 대중교통: 지하철 2호선 증산역과 다수의 버스 노선이 있어 출퇴근 및 이동이 편리함.

* 편의시설: 주변 상업지구 내에 마트, 병원, 학원, 음식점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있음.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달.

* 환경: 상업 지역 특성상 도시적인 환경을 갖추고 있으며, 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 연결: 본 건(1-014호)은 인접한 1-015호와 내부 벽체가 일부 제거되어 연결된 상태로 현재 공실임. 이는 추후 분리 또는 재구획 시 별도 공사 또는 협의가 필요할 수 있음. 다만, 도면상 위치 및 경계 복원은 가능한 것으로 판단됨.

* 임대 관계 불확실성: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으며, 임대 관계가 미상임. 이는 낙찰 후 임대차 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포함.

* 높은 채권 총액: 총 채권액 34억 8천만 원은 물건의 감정가 대비 높은 수준으로, 이는 채무 불이행의 심각성을 나타냄.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 즉시 입점이나 임대가 가능하지만, 공실로 인한 수익 공백 기간 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 양산시 물금읍 증산역 인근의 라피에스타양산 1층 상가로, 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 갖춘 우량 물건임.

* 다수의 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이 혼재된 상업 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높음.

* 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 현대적인 상가 건물이며, 본 건은 판매시설로서 용도 적합성이 높음.

* 다만, 인접 호실과의 내부 벽체 제거로 인한 연결 상태, 임대 관계 미상, 높은 채권 총액 등은 투자 시 면밀한 검토가 필요한 사항임.

* 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 빠른 활용이 가능하나, 이에 따른 명도 및 임대차 관련 리스크 관리가 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 상가: 증산역 도보 거리 내 위치하여 접근성이 매우 우수함.

* 상업 밀집 지역: 배후 수요와 유동 인구가 풍부한 상업 지구 내 핵심 상가.

* 가시성 및 접근성: 1층 상가로서 높은 가시성과 편리한 접근성을 제공.

* 공실 상태: 즉시 사용 또는 임대가 가능하여 빠른 수익 실현 가능.

* 지역 개발 잠재력: 양산시 물금읍 지역의 지속적인 성장 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 이는 시장 동향, 유사 물건 실거래가, 낙찰가율, 경매 당시 경쟁률 등 추가적인 시장 조사를 통해서만 가능합니다.

* 참고로, 본건의 감정가는 1,227,000,000원입니다.

* 입찰 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크(내부 연결, 임대 관계 미상 등)를 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.