나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103368 [1] 울산광역시 중구 성안동 815 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 "성안초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
농경지, 임야, 근린생활시설, 빌라, 학교, 백양사 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 함월산에 위치하여 교통상황은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지로서 본건 동측의 타인 소유 농지를 경유하거나, 본건 남측의 백양사
쪽에서 등산로를 통해 도보로 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물
제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(성안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역(2017-11-02)(백양사 석조부도 및 칠성각 200m)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 전용허가 없이 토지현황 변경시 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음.
2.맹지임. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.
3.현황조사 당시 농작물 경작중임. 토지 상의 수목등은 경제적 가치가 미미하며 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경103368 (1)

소재지: 울산광역시 중구 성안동 815

용도: 전 (토지)

감정가: 383,350,000원

토지면적: 1025.00㎡ (약 309.8평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 윤OO

작성일: 2026-06-16

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치하며, 성안초등학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 농경지, 임야, 근린생활시설, 빌라, 학교, 백양사 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 함월산에 위치한 특성상 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지로, 동측 타인 소유 농지를 경유하거나 남측 백양사 쪽 등산로를 통해 도보로 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 공유물분할을 위한 경매로, 공동 소유된 재산의 분할을 목적으로 합니다.

채권자는 윤OO입니다.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 명도 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약:

* 다수의 소유권 이전, 상속, 가처분, 압류 등의 권리 변동 내역이 존재합니다.

* 매각으로 인한 말소기준권리는 2024년 5월 9일 접수된 강제경매 (권리자: 윤학철)입니다.

* 갑구 순위 8번 가처분 설정등기(2023.05.04. 접수번호 제45044호)는 채권자가 말소에 동의하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 현재 전(밭)으로 이용 중인 토지입니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 주거시설(빌라), 일부 상가, 학교, 백양사 등이 혼재된 지역입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(성안초등학교), 역사문화환경보존지역(백양사 석조부도 및 칠성각 200m) 등의 제한을 받고 있습니다.

이러한 용도지역 및 규제 사항으로 인해 직접적인 상업 시설 개발이나 대규모 건축에는 제한이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주요 인근 시설로는 성안초등학교와 백양사가 있습니다.

농경지와 임야가 어우러진 산간 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설은 인근 근린생활시설을 통해 일부 이용 가능하나, 대형 편의시설 이용에는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 본 토지는 도로와 직접 접하지 않아 차량 접근이 어렵습니다. 통행을 위해서는 인접 토지 소유주와의 협의 또는 별도의 통행권 확보가 필수적입니다.

농지취득자격증명 제출 의무: 매수 결정 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

지적 경계 불분명: 인접 토지와의 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 요구됩니다.

토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 개발 및 이용 관련 법규 제한이 있습니다.

원상회복 가능성: 전용 허가 없이 토지 현황을 변경할 경우 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

경작물 및 수목: 현재 경작 중인 농작물 및 토지 상의 수목은 경제적 가치가 미미하며 매각 물건에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 중구 성안동에 위치한 공유물분할을 위한 토지 경매 건으로, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무는 주요한 거래 제약 요인입니다. 또한, 여러 법규에 따른 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

이러한 점들을 충분히 인지하고, 토지의 활용 가능성 및 취득 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

다만, 공유물분할 경매라는 특성상, 성공적인 경매 절차를 통해 소유권 분쟁을 해소하고 향후 재산권 행사에 대한 명확성을 확보할 수 있다는 긍정적인 측면도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

공유물분할 경매: 소유 관계의 명확화 및 재산권 행사의 용이성 증대 기대.

명도 부담 없음: 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 스트레스가 없습니다.

잠재적 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발, 토지 이용 규제 완화 등을 통해 지가 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 입찰가 산정 시, 맹지 및 농지취득자격증명 필수 제출 등의 제약 조건과 함께 지역 내 시세, 경매 시장 동향, 그리고 개인의 활용 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 공유물 분할 경매 절차의 특성상 타 공유자들의 참여 및 의사도 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가는 383,350,000원입니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시장 분석과 내부 검토를 통해 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.