나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10777 [1] 울산광역시 중구 태화동 430-4 초원빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 태화동 소재 "명정초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 빌라,다세대 및 일반주택과 아파트들이 혼재해 있는 주거지대로서 남측 인근에 태화강국가정원이 소재하는 등 주거환경 양호합니다.

교통상황

본건까지 제차 출입 자유로우며 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 제2층 제201호로서
외벽 : 치장석재붙임및 몰탈페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개벌난방시스템이며 위생 및 급,배수 설비와 온수 급탕설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 인접도로와 동고 평탄하며 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 10미터, 동측으로 8미터의 포장도로에 접하며 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-27), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m -10m)(접합) [이하공란]
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1.재매각임. 매수신청보증금 30%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10777 (1)

소재지: 울산광역시 중구 태화동 430-4 초원빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 173,000,000원

토지면적: 44.17㎡ (약 13.36평)

토지지분: 44.175㎡ (약 13.36평)

건물면적: 75.84㎡ (약 22.94평)

건물지분: 75.84㎡ (약 22.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 칸츠자산관리대부주식회사

특이사항: 재매각, 매수신청보증금 30%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 중구 태화동 소재 "명정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 빌라, 다세대, 일반주택 및 아파트들이 혼재해 있는 주거지대로서 남측 인근에 태화강국가정원이 소재하는 등 주거환경 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 노선버스 정류장이 인근에 있어 일반적인 교통사정은 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 10미터, 동측으로 8미터의 포장도로에 접하고 있어 도로상태는 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제201호로서, 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장석재붙임 및 몰탈페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 상태는 보통입니다.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별난방 시스템이며, 위생 및 급배수 설비와 온수 급탕 설비가 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형으로 인접도로와 동고 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 가축사육제한구역입니다.

* 공부와의 차이: 해당 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 칸츠자산관리대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약:

* 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매)는 말소기준권리(을8, 2021-06-30)보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰 후 모두 소멸됩니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고란에 상세 내용 없음. 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 명정초등학교 동측 인근으로 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 남측으로는 태화강국가정원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 상업 시설: 주거 지역으로 주변에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 개발 가능성: 제2종일반주거지역으로 향후 주거 환경 개선 및 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 명정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 태화강국가정원이 가까워 여가 및 휴식 공간으로 활용성이 높습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰이 되지 않아 재매각된 물건으로, 입찰자들의 관심이 집중되거나 반대로 추가 유찰 가능성도 있습니다.

* 높은 매수신청보증금: 재매각으로 인해 매수신청보증금이 감정가의 30% (약 51,900,000원)로 상향되어 초기 자금 부담이 증가합니다.

* 미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 명세서에 기재되어 있어, 실제 지상권이 존재할 경우 이를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보가 있지만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이고 대항력이 없다고 기재되어 있어 인수 부담은 없으나, 현황 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 태화동에 위치한 다세대주택으로, 명정초등학교와 태화강국가정원이 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 건물은 2001년 준공되어 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 상태는 보통 수준으로 파악됩니다. 등기부상 권리관계는 낙찰 후 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 매수신청보증금이 30%로 높다는 점, 그리고 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구의 존재는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 만약 지상권이 실제로 존재하고 인수해야 하는 부담이 있다면, 이는 본 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인이므로 입찰 전 반드시 명확하게 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 쾌적한 주거 환경: 태화강국가정원이 인접하여 탁월한 자연 친화적 환경을 제공합니다.

* 초등학교 인접: 명정초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 등기부상 모든 권리가 말소 예정되어 있어 인수하는 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 재매각으로 인해 유찰될 경우, 주변 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 면적(약 77㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. (현대아트빌라, 77.2㎡)

* 본건의 감정가(173,000,000원)는 해당 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 재매각 물건으로, 높은 경쟁률 또는 추가 유찰 가능성을 모두 고려해야 합니다.

* 특히, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 실제로 존재하고 인수해야 할 부담이 있다면, 해당 권리 가치만큼 입찰가를 낮춰야 합니다.

* 보증금 30% (약 51,900,000원)는 초기 자금 부담을 높이는 요인이므로, 이를 고려한 자금 계획이 필요합니다.

* 위에 제시된 주변 시세(180,000,000원)와 감정가(173,000,000원)를 기준으로, 지상권 여부를 명확히 확인한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적 예상 입찰가: 160,000,000원

* 주의사항: 입찰 전 반드시 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"의 존재 여부와 인수 조건 등을 철저히 조사하시기 바랍니다. 만약 지상권 인수 부담이 있다면, 본 입찰가는 적정하지 않을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.