나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12038 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ""천안성정중학교"" 남동측 인근 및 기호(4,
5)는 ""롯데마트 성정점"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설,
위락시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1~5): 본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도
로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 2층 204호
로서 (사용승인일: 2013.08.13)
- 외벽: 석재 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감.
- 새시: 새시창호임.

기호(2,3): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 1층 104호,
1층 105호로서 (사용승인일: 2013.09.12)
- 외벽: 석재 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 마감.
- 창호: 페러글라스창호.

기호(4,5): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건내 2층 203호, 2층204호
로서 (사용승인일: 2016.01.12)
- 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감.
- 새시: 새시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설 (상호: Fuberrow (두피케어 & 왁싱)) 로 이용중임.
기호(2,3): 각호 근린생활시설 (현황 공실) 로 이용중임.
기호(4): 근린생활시설 (상호: 이든의원) 로 이용중임.
기호(5): 근린생활시설 (상호: 리틀포레짐) 로 이용중임.

설비내역

공용의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~3) 소재 토지: 세장형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호(4,5) 소재 토지: 정방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로)에 접함.
기호(2,3): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로) 및 북측으로 4~5차
선의 포장도로에 접하며 차량의 출입구는 북측에 소재함.
기호(4,5): 본건이 속한 건물의 서측으로 4~6차선의 포장도로 및 북측으로 일방통행(1차선)
로가 소재하며 차량의 출입구는 북측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 성정동 1522 (기호(1)소재):
도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정중학교(상대정화구역))<교육
환경 보호에 관한 법률>.

- 성정동 1523 (기호(2,3)소재):
도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정
중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

- 성정동 1438 (기호(4,5)소재):
도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의
한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 두피케어 및 왁싱샵으로
이용중임.
기호(5): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 체육관으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12038 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 도OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차 A동 1층 104호

건물 용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 슬래브 지붕)

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 15층 (본건 1층)

사용 승인일: 2013년 09월 12일

외벽 마감: 석재 등

내벽 마감: 페인팅 등

창호: 페러글라스창호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 314,000,000원

토지 면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 34.79㎡ (약 10.53평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

천안성정중학교 남동측 인근 또는 롯데마트 성정점 동측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대임.

전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 용이함.

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

건물 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로)에 접함.

건물 북측으로는 4~5차선의 포장도로에 접하며, 차량 출입구는 북측에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 을구 5번 근저당권(접수일자: 2020-01-29, 권리자: 도솔신용협동조합)이 말소기준권리임.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황 및 인수 보증금 합계는 0원임.

현황은 공실 상태임. (주의사항: 공실임)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건 소재지인 천안시 서북구 성정동은 천안의 주요 상업 및 주거 밀집 지역으로, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있음.

롯데마트 성정점, 천안성정중학교 등 주요 시설 인근에 위치하여 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됨.

성정동 일대는 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 최근 도시재생 사업을 통해 원도심 활성화를 추진하고 있어 향후 상권 발전 가능성이 있음.

4.2. 주변 시설 및 연계성

근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있음.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 외부 고객 유입에 유리함.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등과 같은 혐오시설은 확인되지 않았음.

천안시 내 일부 지역(예: 백석동, 동면)에서 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있으나, 본건 소재지인 성정동과는 거리가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 성정점 등 대형마트 이용이 편리함.

주변에 다양한 상업시설, 식당, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

천안성정중학교가 인근에 위치함.

5.3. 교통

주요 간선도로 인접 및 버스 정류장 근접으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵고 공실 장기화 가능성이 존재함.

공실 발생 시 공실 관리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있음.

6.2. 임대료 및 임차인 확보 경쟁

주변 상권 내 유사 시설과의 임대 경쟁이 발생할 수 있으며, 적정 임대료 책정 및 우량 임차인 확보에 노력이 필요함.

6.3. 공부상 용도와 현황의 차이

기호(1) 및 기호(5)의 경우, 공부상 용도와 현황 이용상태에 차이가 있으나, 본건(기호 2,3)은 근린생활시설로 명확히 구분되며, 상가 업종으로 활용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시의 주요 상업지역에 위치한 근린상가로서, 인근에 대형마트와 학교가 있어 유동인구 확보 및 상권 이용에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 상권은 활발하며, 지역 개발 사업 등으로 인해 향후 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 경기 변동이나 상권 변화에 따른 임대 수익 변동 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗하며, 인수되는 특별한 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

천안시 서북구의 중심 상업지구 내에 위치하여 접근성 및 가시성이 뛰어남.

롯데마트, 학교 등 주변 편의시설과 인접하여 상권 활성화에 유리함.

8.2. 안정적인 상권 및 개발 호재

성정동 일대는 지속적으로 활성화되는 상업지구이며, 도시재생 사업 등 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

8.3. 깨끗한 권리 관계

경매로 인한 권리 소멸로 안전하게 취득 가능함.

8.4. 실사용 및 임대 수익 투자 모두 고려 가능

즉시 상가 운영 또는 임대 사업을 통한 수익 창출이 가능함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 금액은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현황 공실 상태임을 고려하고, 주변 시세 및 향후 임대 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 현 공실 상태와 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

투입되는 총 금액 (낙찰가 + 명도비 + 세금 등) 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (단, 정확한 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.