나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12038 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~3)은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ""천안성정중학교"" 남동측 인근 및 기호(4,
5)는 ""롯데마트 성정점"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설,
위락시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1~5): 본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도
로 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 2층 204호
로서 (사용승인일: 2013.08.13)
- 외벽: 석재 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감.
- 새시: 새시창호임.

기호(2,3): 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건내 1층 104호,
1층 105호로서 (사용승인일: 2013.09.12)
- 외벽: 석재 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 마감.
- 창호: 페러글라스창호.

기호(4,5): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상12층 건내 2층 203호, 2층204호
로서 (사용승인일: 2016.01.12)
- 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 내부 인테리어 마감.
- 새시: 새시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설 (상호: Fuberrow (두피케어 & 왁싱)) 로 이용중임.
기호(2,3): 각호 근린생활시설 (현황 공실) 로 이용중임.
기호(4): 근린생활시설 (상호: 이든의원) 로 이용중임.
기호(5): 근린생활시설 (상호: 리틀포레짐) 로 이용중임.

설비내역

공용의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 등 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~3) 소재 토지: 세장형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호(4,5) 소재 토지: 정방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로)에 접함.
기호(2,3): 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로) 및 북측으로 4~5차
선의 포장도로에 접하며 차량의 출입구는 북측에 소재함.
기호(4,5): 본건이 속한 건물의 서측으로 4~6차선의 포장도로 및 북측으로 일방통행(1차선)
로가 소재하며 차량의 출입구는 북측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 성정동 1522 (기호(1)소재):
도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정중학교(상대정화구역))<교육
환경 보호에 관한 법률>.

- 성정동 1523 (기호(2,3)소재):
도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정
중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

- 성정동 1438 (기호(4,5)소재):
도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지
구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의
한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 두피케어 및 왁싱샵으로
이용중임.
기호(5): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 체육관으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12038 (3)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차 A동 1층 105호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 351,000,000원

* 토지면적: 6.85㎡ (약 2.07평)

* 토지지분: 6.851㎡ (약 2.07평)

* 건물면적: 38.88㎡ (약 11.76평)

* 건물지분: 38.88㎡ (약 11.76평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 도솔신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 공실임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ""천안성정중학교"" 남동측 인근 및 ""롯데마트 성정점"" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 소재 토지는 세장형의 토지로서 주상용건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 건물의 서측으로 5~6차선의 포장도로(쌍용대로)에 접해 있으며, 북측으로도 4~5차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속해 있습니다. 대로1류(폭 35m~40m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(천안성정중학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 01월 29일 접수된 도솔신용협동조합 근저당권 (채권액 1,236,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 3,886,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현재 공실 상태로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구조 및 상태: 본건은 학산리젠다빌-2차 A동 1층 105호로, 철근콘크리트구조 건물의 일부입니다. 건물은 2013년 8월/9월에 사용승인되었으며, 외벽은 석재 등으로 마감되었습니다.

* 현재 이용상태: 근린생활시설로 이용 중이나, 현재 공실 상태입니다. 주변에 Fuberrow(두피케어 & 왁싱), 이든의원, 리틀포레짐 등의 근린생활시설이 영업 중입니다.

* 주변 상권 특성: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 복합적으로 분포하는 상업지대입니다. 롯데마트 성정점 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 혐오시설 조사 결과: 인근 지역에 잠재적 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 롯데마트 성정점이 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 천안성정중학교가 소재하여 교육환경 관련 고려사항이 있을 수 있습니다 (상대보호구역).

* 교통시설: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하며, 대로변에 접하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 본 건물은 근린생활시설과 공동주택(아파트)이 혼합된 복합 건물로, 주거 및 상업 활동이 공존합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일부 호실에서 공부상 용도와 현황 이용 상태 간 차이가 발견되었습니다. 본건(105호)은 공부상 용도와 현황 모두 근린생활시설로 동일하나, 다른 호실들의 차이는 향후 건물 관리 및 재산권 행사에 참고해야 할 사항입니다.

* 채무 규모: 공동담보 및 여러 채권 설정으로 인한 채무 총액이 상당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시의 주요 상업지역에 위치한 근린상가로서, 대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 우수합니다. 학산리젠다빌-2차는 주거 및 상업 시설이 결합된 복합 건물로, 건물 자체의 브랜드 인지도와 관리 상태가 임대 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 공실 상태는 단기적인 부담이지만, 장기적으로는 지역 상권 성장과 함께 임대 수요를 확보할 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 입지: 천안시 주요 상업지역 내 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보가 가능합니다.

* 복합 건물 시너지: 아파트 및 상가가 혼합된 건물로, 상호 시너지를 통한 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 가치 상승 잠재력: 현재 공실 상태를 저가 매수의 기회로 삼아, 임대 활성화를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,000,000원입니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 시장 상황과 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 일반적으로 신축급 상업용 부동산의 경우 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 실제 임대 가능성 및 향후 수익률을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없어 입찰가 산정 시 추가적인 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.