나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60662 [1] 충청남도 서산시 대산읍 운산리 671 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2024.12.18

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청남도 서산시 대산읍 운산리 소재 "관등잔보골"내에 위치하며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 위치하고 있음.

토지의 상황

부정형의 토지로 공장식 버섯재배사 및 근린생활 시설 부지로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

가. 운산리 671
일반철골구조 기타지붕 2층 으로
-. 외벽 및 내벽 : 샌드위치판낼 마감 등
-. 창호 : 샷시창호
-. 내부공사가 완료되지 않은 상태로 공실상태임


나. 운산리 672
일반철골구조 기타지붕 2층으로
-. 외벽 및 내벽 : 샌드위치판낼 마감 등
-. 창호 : 샷시창호
-. 내부 공사가 완료되지 않은 상태로 정상적인 공장으로서의 가동이 이루어 지지 않은 상태임.

기계/기구의 현상

냉동기설비, 혼합기, 입병라인, 버섯재배소독기, 보일러 등이 설치되어 있으며, 관리상태는 보통인 것으로 판단 됨

공작물의 현상

공장설립 후 정상적인 운영이 되지 않은 상태로 전기 설비 등이 철거 되어 있는 상태임.

기타참고사항

구체적인 임대차 관계는 미상이며, 공장 설비 및 내부 시설의 일부(전기설비 등)가 미완료된 상태로 정상적인 운영을 위해서는 추가적인 공사가 필요함.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.사건번호 및 소재지

사건번호: 서산지원 2024타경60662 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 운산리 671

1.1. 2.면적 정보

토지면적: 8,592.00㎡ (약 2,600평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,282.12㎡ (약 993평)

건물 제시외면적: 528.00㎡ (약 160평)

1.1. 3.건물 현황

* 건물(1) - 운산리 671: 일반철골구조, 기타지붕 2층 건물 (총면적 288㎡, 건축면적 144㎡), 용도는 제1종근린생활시설입니다. 2024년 04월 23일 사용승인되었습니다. 내부 공사가 완료되지 않아 공실 상태입니다.

* 건물(2) - 운산리 672: 일반철골구조, 기타지붕 2층 건물 (총면적 2,994.12㎡, 건축면적 1,509.42㎡), 용도는 동물 및 식물 관련시설입니다. 2024년 04월 23일 사용승인되었습니다. 내부 공사가 완료되지 않아 정상적인 공장 가동이 어려운 상태입니다.

1.1. 4.경매 구분

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 감정가 및 평가 내용

1.2. 1.감정가

감정가: 7,151,488,000원

1.2. 2.감정평가서 요약

감정평가서 작성일: 2026-01-26

주요 내용:

* 본건은 충청남도 서산시 대산읍 운산리 소재 "관등잔보골" 내에 위치하며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 위치하고 있습니다.

* 토지는 부정형으로 공장식 버섯 재배사 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 건물(671)은 내부 공사가 완료되지 않아 공실 상태입니다.

* 건물(672)은 내부 공사가 완료되지 않아 정상적인 공장 가동이 어려운 상태입니다.

* 기계/기구(냉동기설비, 혼합기, 보일러 등)는 보통 관리 상태로 판단됩니다.

* 공작물(전기 설비 등)은 철거되어 정상적인 운영이 어려운 상태입니다.

* 기타참고사항으로 구체적인 임대차 관계는 미상이며, 공장 설비 및 내부 시설 일부(전기 설비 등)가 미완료되어 추가 공사가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 대산읍 운산리 소재 "관등잔보골" 내에 위치하며, 주위는 농지 및 산지를 중심으로 농가주택 등이 위치한 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 회포마을이 있어 농업 체험 활동이 이루어지는 곳입니다.

2.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 부정형으로, 현재 공장식 버섯 재배사 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.3. 교통 및 접근성

* 국도 29호선(충의로)을 통해 서산 시내 및 타 지역으로의 접근이 가능합니다.

* 대산읍 내 주요 도로와 연결되어 있으나, 출퇴근 시간대에는 대규모 산업단지 근로자 차량으로 인해 교통 체증이 심각할 수 있습니다.

* 대산읍 시내버스를 통해 서산 시내로 이동 가능합니다.

2.4. 주변 시설

* 인근에 농지, 산지, 농가주택이 분포합니다.

* 대산읍 소재지로 일부 편의 시설 이용이 가능하며, 더 넓은 범위의 생활 편의시설 및 상업 시설은 차량으로 약 30~40분 거리에 있는 서산 시내를 이용해야 합니다.

* 인근 '회포마을'에서는 농촌 체험 프로그램 등을 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 등기부상 채권 총액(토지): 5,518,500,000원

* 등기부상 채권 총액(건물): 5,158,500,000원

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (접수일 2023.03.21, 을2)

* 매각으로 인한 소멸 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하나자산관리

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 본건의 상업적 가치

본건은 농지 및 산지가 많은 지역에 위치하며, 동물 및 식물 관련 시설로서의 용도에 적합합니다. 주변이 농촌 지역이므로, 지역 농산물 생산 및 가공, 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다. 대규모 산업단지가 인근에 있어 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 주변 산업 현황

대산읍에는 HD현대오일뱅크, 한화토탈에너지스 등 대규모 석유화학 및 정유 단지가 밀집해 있습니다. 이로 인해 지역 경제 활성화와 고용 창출 효과가 있으나, 산업단지 근로자들의 출퇴근으로 인한 교통 체증이 심한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 가장 가까운 편의시설은 대산읍 소재지로, 기본적인 상점, 식당, 금융기관 등을 이용할 수 있습니다.

* 의료, 쇼핑, 문화 등 보다 폭넓은 편의시설은 차량으로 약 30~40분 거리에 있는 서산 시내를 이용해야 합니다.

* 인근 '회포마을'에서는 농촌 체험 프로그램 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 인근 지역에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있습니다. (예: 대산초, 대산중, 대산고 등)

* 별도의 대학 교육 시설은 서산 시내 또는 인근 도시에서 찾아볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미완료 공사 및 운영 준비 부족

건물 내부 공사가 완료되지 않은 상태이며, 정상적인 공장 가동이 어려운 상태입니다. 정상 운영을 위해서는 추가적인 공사와 설비 보강이 필요합니다.

6.2. 특수 물건 정보

본 물건은 유동화 물건이며 공동 담보로 묶여 있어, 경매 절차 및 물건의 특성을 이해하는 데 추가적인 주의가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 추가 공사 필요성

제시외 건물 528.00㎡가 포함되어 있으며, 건물 내부 공사 미완료로 인해 정상적인 운영을 위해서는 추가 공사가 필요합니다. 전기 설비 등이 철거된 상태이므로 설비 재구축 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설 유무

본건 소재지인 운산리는 농지 및 산지로 둘러싸인 전형적인 농촌 지역으로, 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 서산시는 자원회수시설(쓰레기 소각장)을 전망대, 슬라이드 등 체험 시설과 결합한 관광 명소로 개발하는 등 혐오시설에 대한 인식을 개선하려는 노력을 하고 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

* 장점: 대규모 토지와 건물 면적, 특정 용도(동식물 관련)에 적합한 시설, 향후 개발 가능성.

* 단점: 내부 공사 미완료 및 정상 운영 불가 상태, 추가 공사 비용 발생, 지역 특성상 편의시설 접근성 제약.

7.2. 전반적인 평가

본 물건은 대규모 토지와 건물을 갖추고 있어 잠재력은 크나, 현재 미완료된 공사 상태와 운영 준비 부족으로 인해 상당한 추가 투자와 노력이 필요한 상태입니다. 투자자는 건물의 완전한 복구 및 운영 계획을 철저히 수립해야 하며, 관련 비용을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지 및 건물

8,592㎡의 넓은 토지와 3,282.12㎡의 건물 면적은 향후 활용 가치가 높습니다.

8.2. 특정 용도(동식물 관련 시설) 활용 가능성

기존 용도가 동물 및 식물 관련 시설이었던 만큼, 해당 분야의 사업을 계획하는 투자자에게 유리할 수 있습니다.

8.3. 추가 개발 잠재력

공사 완료 후 정상 운영 시, 지역 내 산업 시설과의 시너지 또는 자체적인 사업 확장을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 전략

본 물건은 감정가 71억 5천만 원 이상으로 평가되었으나, 내부 공사 미완료, 정상 운영 불가 상태, 설비 철거 등의 하자가 존재합니다. 또한, 총 채무액이 55억 원 이상임을 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 하자 보수 비용, 정상화에 소요되는 시간 및 비용, 그리고 향후 예상되는 수익성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 상한선은 감정가를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정해야 할 것입니다.

9.2. 추천 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 추천 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 공사 및 설비 복구에 필요한 정확한 비용을 산출해야 합니다. 또한, 향후 사업 계획 및 예상 수익을 면밀히 분석하여, 본 건의 감정가(7,151,488,000원)와 총 채무액(약 55억 원)을 참고하되, 예상되는 추가 투입 비용을 고려하여 보수적인 접근을 추천합니다. 대략적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여, 복구 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 약 50억 원 ~ 57억 원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.