나이스옥션 법원경매 김천 2025타경322 [2] 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 남면 옥산리 소재 KTX ‘김천구미역’ 북측 인근에 위치하는
집합건물인 ‘영무메트로’ 제1층 제108호 및 제1층 제111호 구분건물로서,
주위는 KTX ‘김천구미역’ 역세권 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량출입이 가능하며, 간선도로, 대중교통 등 일반교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층
업무시설 및 근린생활시설 중 제1층 제108호 및 제1층 제111호로서
- 사용승인일 : 2015.06.08.
- 외벽 : 외장타일붙임 및 콘크리트몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 콘크리트몰탈위페인팅 및 샌드위치판넬, 타일 등 마감
- 천정 : 콘크리트몰탈위 페인트 등 마감
- 바닥 : 콘크리트몰탈위 에폭시코팅 등 마감
- 창호 : 샤시창호에 강화페어글라스끼움 등입니다.

이용상태

본건 집합건물의 번호 (1) 제1층 제108호 구분소유건물과 번호 (2) 제1층 제111호 구분소유
건물, 제시외인 제1층 제110호 구분소유건물은 벽체를 개방하여 일단으로 근린생활시설
(일반음식점)으로 이용하였으나, 현재 공실상태입니다.

설비내역

본건 '영무메트로' 집합건물은 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 공동위생
설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 세장형으로 상업용 집합건물의
부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 동측 폭 30m 인도가 있는 6차로인 아스팔트포장도로, 북측 폭 20m
인도가 있는 4차로인 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 중심상업지역이며, 지구단위계획구역,
대로2류(폭 30m~35m)(2014-02-03)(대로2-혁신1)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03)(중로1-혁신9)(접합),
가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
혁신도시개발예정지구(2016-03-17)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경322 (2)

물건 종류: 근린상가 (집합건물)

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층 111호

토지 면적: 13.45㎡ (약 4.07평)

건물 면적: 70.81㎡ (약 21.42평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 801,000,000원

채권자: 알OOOOOO

특이사항: 중복병합사건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 KTX ‘김천구미역’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 역세권 근린생활시설 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. 건물은 2015년 6월 8일 사용승인된 영무메트로 집합건물로, 지상 15층 규모의 철근콘크리트 구조이며 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

3.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 동측으로는 폭 30m의 6차로 도로, 북측으로는 폭 20m의 4차로 도로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 7월 17일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(채권액 1,079,000,000원)입니다.

4.2. 말소 대상 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 알찬새마을금고의 임의경매(2025년 4월 15일 접수, 채권액 878,091,390원)와 김천시의 지분압류(2026년 7월 30일 접수) 등이 포함됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.4. 임차인 현황

본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 인수 시 명도 관련하여 추가적인 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특징

본 물건은 KTX 김천구미역 역세권에 위치하여 높은 유동인구를 기대할 수 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있으며, 김천 혁신도시 개발에 따른 배후수요 증가 가능성도 있습니다.

5.2. 물건 현황

용도는 근린상가이며, 감정평가서 상 1층 108호, 111호 및 제시외 110호가 벽체를 개방하여 일반음식점 등으로 일단 이용되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

5.3. 잠재적 이용 가능성

현재 공실 상태이나, 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 업종 전환이나 신규 임차인 확보를 통해 향후 수익성 개선이 기대됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

건물 내외부에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한 KTX 역세권에 위치하여 관련 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교통 및 인프라

KTX 김천구미역에 인접하여 광역 교통망 이용이 매우 용이합니다. 건물은 도시가스, 승강기, 화재탐지 및 소방 설비, 공동위생 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 위험

현재 물건이 공실 상태로, 공실이 장기화될 경우 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 최근 김천혁신도시 집합상가의 공실률이 40%를 넘는다는 통계가 있어 주의가 필요합니다.

7.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 해당 물건 인수 시 명도 및 임대차 관련 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

7.3. 중복병합사건

본 건은 중복병합사건으로, 다수의 경매 사건이 얽혀 있을 가능성이 있어 권리관계 및 절차 진행에 있어 복잡성이 존재할 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 정보

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 지속적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 KTX 김천구미역 초역세권에 위치한 상가로, 2015년 준공되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 역세권 입지 프리미엄을 바탕으로 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 높은 상가 공실률을 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 중복병합사건 및 임대차 관계 미상 등 확인이 필요한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지 가치

KTX 김천구미역과의 초역세권 입지로 높은 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다. 또한, 김천 혁신도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 배후수요 증가가 기대됩니다.

9.2. 활용 가능성

근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등 다양한 업종 유치가 가능하며, 현재 공실 상태를 활용하여 초기 임대료 조정 및 빠른 임차인 확보 전략을 구사할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가에서 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 감정가는 801,000,000원이지만, 김천혁신도시 상가의 높은 공실률(40% 이상), 채권 총액(1,079,000,000원) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.